Como a legislação tem se adaptado às mudanças urbanísticas
O crescimento acelerado dos centros urbanos brasileiros tem impulsionado a busca por soluções jurídicas capazes de lidar com a escassez de espaço urbano. Nesse contexto, o direito real de laje tem ganhado relevância como instrumento que reconhece juridicamente uma realidade já comum em muitas áreas urbanas: a ocupação vertical de imóveis. Trata-se da possibilidade de uma pessoa adquirir a titularidade de uma unidade construída sobre ou sob uma edificação existente, sem que isso implique a propriedade de todo o prédio. O reconhecimento do direito de laje no ordenamento jurídico brasileiro ocorreu em 2017, com a alteração do Código Civil (CC) promovida pela Lei nº 13.465. A norma passou a incluir a laje entre as modalidades de direitos reais, admitindo que a superfície superior ou inferior de uma construção – situada em terreno público ou privado – possa ser transferida a terceiro. Dessa forma, o indivíduo titular desse direito passa a possuir uma unidade autônoma, juridicamente independente da edificação originalmente erguida sobre o solo. Diante desse cenário, o direito real de laje se consolida como um mecanismo jurídico relevante para compatibilizar desenvolvimento urbano, segurança jurídica e aproveitamento eficiente do espaço construído.
O direito de laje realmente se consolida como uma ferramenta de regularização fundiária, ou seu maior potencial está na criação de novas oportunidades de mercado para incorporadores e investidores?
DEBORA DE CASTRO DA ROCHA: Na minha visão, o direito de laje se consolida principalmente como um importante instrumento de regularização fundiária e de inclusão urbana. O instituto, incorporado ao ordenamento jurídico pela Lei nº 13.465/2017, reconhece juridicamente uma realidade bastante presente nas cidades brasileiras: a construção de unidades habitacionais sobrepostas em áreas já ocupadas. Na prática, o que se busca é conferir segurança jurídica a essas estruturas, permitindo que cada unidade tenha autonomia registral e possa ser integrada ao sistema formal de propriedade. Isso gera reflexos importantes, como valorização patrimonial, acesso a crédito e maior proteção jurídica aos moradores.
“Na minha visão, o direito de laje se consolida principalmente como um importante instrumento de regularização fundiária e de inclusão urbana.” Debora de Castro da Rocha
Embora também possa abrir novas possibilidades de aproveitamento imobiliário em determinados contextos urbanos, especialmente em áreas mais adensadas, entendo que a essência do direito de laje está muito mais ligada à regularização e à função social da propriedade, contribuindo para a organização urbana e para a efetivação do direito à moradia.
O direito de laje tem sido apontado como uma solução para o aproveitamento de espaços urbanos. Quais são os maiores conflitos ou “brechas” que você identifica ao tentar articular essa lei com as normas de zoneamento e os códigos de obras municipais?
GABRIELA BRAZ AIDAR:O direito de laje é um excelente instrumento para viabilizar a ocupação de áreas subutilizadas, notadamente sobre estações, terminais e outros equipamentos públicos, tornando-as mais atrativas e adensadas. As regras positivadas no CC (art. 1.510-A) já permitem a instituição de laje com a ocupação do espaço aéreo e subsolo de qualquer edificação pública ou privada como unidade imobiliária autônoma. No Município de São Paulo, a Lei nº 18.209/2024 trouxe grande avanço ao regulamentar a aplicação dos parâmetros urbanísticos e aprovação de projetos sobre laje, contudo, menciona em determinada passagem que “fica autorizada a instituição de laje sobre usos INFRA, a fim de que possam ser edificados sobre estações e terminais, dando-se maior efetividade ao adensamento em ZEUs” (áreas próximas aos sistemas de transporte coletivo de alta e média capacidade).
“O direito de laje é um excelente instrumento para viabilizar a ocupação de áreas subutilizadas, notadamente sobre estações, terminais e outros equipamentos públicos, tornando-as mais atrativas e adensadas.” Gabriela Braz Aidar
Seria ideal maior detalhamento legislativo, em âmbito municipal, a respeito da possibilidade de aprovação de projetos sobre lajes em qualquer zona da cidade, sobre edificação pública ou privada que abrigue qualquer uso, dado que o CC não traz limitações. Ainda, seria interessante o esclarecimento, nas Normas da Corregedoria, de que a laje pode ser instituída antes da aprovação do projeto sobre esta. Também seria desejável a previsão expressa de flexibilização na tramitação do licenciamento de projetos sobre laje de bem público – incluindo a respectiva exigência de regularidade do terreno e construção-base, ainda que a laje seja alienada ao particular e/ou abrigue projeto de uso privado –, assim como a eventual flexibilização dos parâmetros de ocupação e condições de instalação do uso em lajes sobre bens públicos, mesmo que fora das “áreas operacionais do sistema de transporte”.
Quais tipos de litígios você prevê que serão mais comuns entre o proprietário original e o titular da laje? Conflitos sobre acesso, uso de áreas comuns ou infraestrutura serão os mais frequentes?
TOSHIO MUKAI: Entendo que os maiores conflitos serão decorrentes de uma ausência de normas explícitas de convívio entre as partes no ato de cessão do direito de laje pelo proprietário do imóvel original. É importante destacar que o imóvel constituído pelo direito de laje é distinto da construção, base ou original, com matrícula própria, porém, com a necessária coparticipação do cedente e do cessionário do direito de laje na conservação e manutenção das partes gerais do edifício em que se constitui o mencionado direito, na forma que esses estabelecerem em contrato, como bem define o § 1º do art. 1.510-C do CC.
“Entendo que os maiores conflitos serão decorrentes de uma ausência de normas explícitas de convívio entre as partes no ato de cessão do direito de laje pelo proprietário do imóvel original.” Toshio Mukai
Assim, fica claro que, para evitar conflitos decorrentes da conservação das partes gerais do edifício, é necessária a definição clara das responsabilidades de cada um. É óbvio que áreas comuns aos envolvidos no direito de laje também demandarão a observância, quando couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, como estabelece o caput do já citado art. 1.510-C do CC.
Quais são as principais discussões jurídicas que essa nova modalidade pode gerar no futuro em relação ao Direito Sucessório, Direito à Propriedade e a outros direitos reais?
DEBORA DE CASTRO DA ROCHA: O reconhecimento do direito de laje como direito real autônomo ainda desencadeará debates importantes no âmbito jurídico. Um dos pontos que tende a gerar discussões está justamente relacionado ao Direito Sucessório, especialmente quanto à delimitação patrimonial entre a construção-base e a unidade de laje quando não houver regularização registral adequada. Também podem surgir questionamentos envolvendo a convivência entre titulares de unidades sobrepostas, a definição de responsabilidades estruturais da edificação e a forma de utilização de áreas eventualmente compartilhadas. Do meu ponto de vista, até pela experiência prática, outro aspecto relevante será a necessidade de harmonizar o direito de laje com institutos tradicionais do Direito Civil e Registral, como o condomínio edilício e o direito de superfície. Todavia, pelo que tenho observado, a tendência é que a doutrina e a jurisprudência avancem gradualmente na construção de soluções para essas questões, acompanhando a evolução das dinâmicas urbanas brasileiras e contribuindo para enfrentar um dos grandes desafios do país: a irregularidade da propriedade e a busca por soluções que garantam a efetividade do direito de propriedade.
GABRIELA BRAZ AIDAR: Ainda é necessária a regulamentação da incorporação imobiliária sobre laje, tema que não está tratado na legislação federal ou municipal, tampouco é solucionado pelas Normas da Corregedoria. Dado que o lajeário não tem fração ideal do terreno, a incorporação sobre laje é matéria que demanda maior detalhamento legislativo, considerando a grande oportunidade de ocupação de lajes, notadamente sobre áreas públicas, para empreendimentos imobiliários, o que não apenas favorece a modicidade tarifária (no caso de contrato de concessão), como gera a “ativação” do entorno, propiciando serviços, comércios e demais usos que garantam maior circulação de pessoas sobre lajes subutilizadas.
Além disso, dado que a Lei de Registros Públicos (art. 176, § 9º) e as Normas da Corregedoria (item 426 e ss.) pressupõem que a construção-base esteja averbada na matrícula para instituição da laje, seria interessante a flexibilização da comprovação de regularidade do terreno e da construção-base para instituição de laje sobre imóveis públicos (e respectiva aprovação de projeto sobre tais lajes), de modo a viabilizar a ocupação da laje de um maior número de imóveis públicos federais, estaduais e municipais, que estão hoje subaproveitados, em projetos públicos e privados.
TOSHIO MUKAI: Entendo que as questões jurídicas relativas ao citado instituto decorrem, principalmente, do debate quanto ao direito de laje constituir direito real sobre coisa própria ou direito real sobre coisa de terceiro, posto que, se entendido como direito real sobre coisa de terceiro, teríamos questões relativas à duração do direito, bem como à sucessão e, por fim, à própria alienação ou forma de aquisição do domínio. Então todas as discussões jurídicas decorrem de um debate primário: se o direito de laje constitui direito real sobre coisa própria ou alheia. Nesse sentido, entendo que, em uma interpretação básica dos dispositivos legais que instituíram o direito de laje, não se pode ter dúvida de que esse constitui direito real sobre coisa própria, o que implica que as limitações ao direito de propriedade seriam apenas aquelas impostas por normas construtivas ou urbanísticas
DEBORA DE CASTRO DA ROCHA
Advogada especializada em regularização fundiária e área imobiliária. Professora, Pós-Graduada em Direito Constitucional e Mestre em Direito Empresarial.
GABRIELA BRAZ AIDAR
Advogada especialista em Direito Urbanístico. Sócia de escritório especializado no tema. Master of Laws pela Stanford University. Mestre em Direito Urbanístico pela PUC-SP. Graduação pela PUC-SP. Atuante há 19 anos na área do Direito Urbanístico. Cofundadora do A.urbe. Associada AASP desde 2009.
TOSHIO MUKAI
Advogado. Professor. Mestre e Doutor em Direito do Estado pela USP. Especialista em Direito Urbanístico. Associado AASP desde 1998
fonte: https://www.aasp.org.br/boletins/3235/
