A legislação e a jurisprudência que tratam da incorporação imobiliária, em conjunto com os direitos do consumidor, foram estabelecidas para proteger os adquirentes dos riscos inerentes à aquisição de imóveis ainda não construídos.
Tal estrutura jurídica inclui disposições que detalham as obrigações dos incorporadores e construtores em favor dos consumidores, estipulando que os inadimplementos contratuais, especialmente em relação aos prazos de entrega dos imóveis, ensejam indenização à parte afetada.
Por este viés, se uma construtora atrasar a entrega do imóvel além da data acordada, ela acaba sendo responsabilizada por compensar o adquirente pelos lucros cessantes e danos materiais, isso é vital para assegurar que os consumidores estejam protegidos contra riscos e possíveis perdas financeiras que podem resultar de atrasos na construção e entrega de imóveis na planta.
Em caso recente de atraso na entrega de um imóvel na planta, o juiz Flávio Augusto Martins Leite, do 2º JEC de Brasília, condenou uma construtora a indenizar um consumidor pelo atraso na entrega de um imóvel (Processo: 0703428-89.2024.8.07.0016).
O magistrado, em sua decisão, deu ênfase ao fato de que o descumprimento contratual, que neste caso se manifestou como um atraso na entrega do imóvel que foi comprado na planta, dá direito à indenização por lucros cessantes e danos materiais pelo pagamento dos juros de obra.
O cálculo da indenização levou em consideração o valor pago em juros pelo comprador sobre o capital investido no imóvel, a perda de lucro estimada resultante do atraso na posse do imóvel, que poderia ter sido usado para habitação pessoal ou para aluguel e quaisquer danos materiais adicionais incorridos pelo comprador como resultado direto do atraso.
Lucros cessantes são uma forma de compensação financeira que se refere ao que a parte prejudicada poderia ter ganho se o contrato tivesse sido cumprido conforme o acordado. No contexto de imóveis, isso é particularmente relevante, pois um imóvel tem o potencial de gerar renda de várias maneiras.
Por exemplo, se o imóvel estivesse disponível para ocupação no prazo acordado, a proprietária poderia alugá-lo e, por via de consequência, gerar renda com a locação. Alternativamente, se a proprietária pretendesse ocupar o imóvel, ela poderia ter economizado em despesas com moradia.
Portanto, o atraso na entrega do imóvel não apenas causou inconveniência à proprietária, mas também resultou em perda de oportunidades financeiras. Essa perda consiste naquilo que o juiz referiu como “lucros cessantes”, razão pela qual a construtora foi condenada a pagar a indenização correspondente.
Situações como esta servem como um lembrete importante para as incorporadoras e construtoras sobre a importância de cumprir os prazos de entrega acordados e as consequências financeiras significativas que podem resultar de atrasos, a fim de que também não experimentem prejuízos.
A decisão baseia-se no princípio legal do pacta sunt servanda, ou seja, os termos contratuais devem ser cumpridos, e qualquer descumprimento sem justificativa válida pode resultar em indenização em favor da parte prejudicada, no caso concreto, o consumidor.
Considerando esse cenário, se mostra indispensável que diante da possibilidade de atraso, seja adotada postura ativa pelos incorporadores e construtores visando justificar a ocorrência, para que sejam evitados prejuízos para todas as partes envolvidas no negócio jurídico.
