A recente decisão no Recurso Especial nº 1949182 – SP (2021/0219866-6) pela Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Tema 1.158 sob o rito dos recursos repetitivos, trouxe um novo entendimento sobre a alienação fiduciária e a responsabilidade pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
De acordo com a tese firmada, o credor fiduciário não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel, pois não se enquadra nas hipóteses previstas no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN).
O município de São Paulo ajuizou uma execução fiscal contra um banco para cobrar IPTU referente a um imóvel com alienação fiduciária. O Tribunal estadual considerou que a instituição financeira não poderia ser responsabilizada pelo tributo, afastando sua legitimidade passiva no processo.
Ao recorrer ao STJ, o município defendeu que a alienação fiduciária transfere a propriedade ao credor fiduciário, tornando-o responsável pelo pagamento do imposto. O ministro relator, Teodoro Silva Santos, rejeitou essa tese ao enfatizar que a propriedade fiduciária é apenas resolúvel e indireta, existindo unicamente para garantir o financiamento.
A jurisprudência do STJ determina que a posse do imóvel deve estar vinculada à intenção de ser seu proprietário (animus domini), o que exclui o credor fiduciário da lista de contribuintes prevista no artigo 34 do CTN.
O artigo 1.367 do Código Civil corrobora esse entendimento ao estabelecer que a propriedade fiduciária não se equipara à propriedade plena, pois há uma condição resolutiva (artigo 1.359 do Código Civil) que mantém o imóvel atrelado à garantia do contrato de financiamento.
A decisão do STJ confirma que o IPTU deve ser pago pelo devedor fiduciante, conforme o artigo 27, parágrafo 8º, da Lei 9.514/1997, que determina sua responsabilidade pelos encargos do imóvel até a imissão na posse pelo credor fiduciário.
A alteração do artigo 23, parágrafo 2º, da Lei 9.514/1997 em 2023 determinou que o devedor fiduciante deve arcar com o IPTU incidente sobre o bem, reafirmando que o credor fiduciário só assume obrigações tributárias após a consolidação da propriedade.
O entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.158 reforça que o credor fiduciário não pode ser considerado contribuinte do IPTU antes da consolidação da propriedade e da sua imissão na posse do imóvel.
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