O prazo de carência ou de desistência nas Incorporações Imobiliárias

Muito se discute atualmente, principalmente no âmbito das relações consumeristas sobre o prazo de tolerância de 180 dias e sua legalidade nos atrasos da entrega da obra. Todavia, pouco se fala de um outro prazo também de 180 dias, para a hipótese de um incorporador decidir reconsiderar sua decisão de seguir em frente com um projeto regido pela Lei de Incorporações, com base no “prazo de carência” ou “período de denúncia” constante no artigo 34 da Lei 4.591/64.
O prazo de carência é o tempo que o incorporador imobiliário tem para desistir licitamente do empreendimento imobiliário, que pode ocorrer em até 180 dias a partir do registro da incorporação, isso porque, para iniciar uma incorporação imobiliária são realizados estudos aprofundados sobre a viabilidade, tanto técnica quanto econômica do projeto, com o cálculo do empreendimento e o valor geral de vendas do projeto.
Diante disso, é fundamental que a análise das questões jurídicas, comerciais e contratuais em todas as fases do projeto sejam muito bem elaboradas para o sucesso do empreendimento, sendo, portanto, lícito ao incorporador imobiliário estipular um prazo para desistência da construção, conforme artigo 34 da Lei 4.591/64, denominado pelo legislador como de prazo de carência.
O prazo de carência a partir do registro do memorial de incorporação se dá em virtude do termo final de validade deste registro para formalizar a alienação ou oneração de alguma unidade autônoma; a contratação de financiamento para a construção e o início da obra. Findo o prazo, o incorporador não poderá mais negociar as unidades autônomas ou deverá revalidar as certidões apresentadas, o prazo tem como objetivo a desistência ou prosseguimento do projeto de incorporação.
Este período é um marco que permite aos incorporadores um prazo razoável para avaliar a viabilidade da incorporação e seu alinhamento com os seus objetivos econômicos. Durante este período, os incorporadores têm a opção de “denunciar” ou, didaticamente falando, “desistir” do empreendimento, formalizando sua decisão no cartório de Registro de Imóveis.
A decisão de denunciar uma incorporação não é apenas uma formalidade administrativa, mas um procedimento que efetivamente anula a incorporação, alterando assim as obrigações contratuais e as expectativas de todas as partes envolvidas, devendo ser formalizado o registro da decisão de denúncia no mesmo Cartório onde foi inicialmente registrada a incorporação.
O período de carência/denúncia na incorporação imobiliária serve como uma forma de proteção para os incorporadores, facultando-lhes a oportunidade de reconsiderar e desistir de um empreendimento mesmo após o seu registro.
Este marco temporal proporciona um procedimento estruturado para que os incorporadores formalizem sua decisão de prosseguimento ou não do empreendimento perante o Registro de Imóveis, garantindo clareza e transparência para a incorporação imobiliária.
Todavia, há que se considerar que as implicações da denúncia se estendem a todas as partes envolvidas na incorporação, o que ressalta a importância de uma análise minuciosa e de termos contratuais muito bem explicitados nas transações comerciais formalizadas durante o período.
O período de carência sublinha a importância de proteção dos interesses e direitos dos incorporadores no cenário dinâmico das incorporações imobiliárias. Isso porque para o incorporador, a denúncia pode ser uma decisão estratégica para mitigar riscos ou redirecionar recursos para empreendimentos mais viáveis. Diante disso, há que se garantir que todos os instrumentos jurídicos relacionados à incorporação, de forma transparente, detalhem as condições contratuais a partir de possíveis repercussões jurídicas e financeiras de uma eventual desistência perante os envolvidos.
Por fim, se for tomada a decisão de denúncia, é fundamental que o incorporador a faça dentro do prazo estipulado de 180 dias. Atrasar a decisão ou ação para além deste prazo pode resultar na perda do direito de desistência, o que poderá acarretar graves consequências jurídicas e financeiras para o empreendedor e demais interessados.