A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Recurso Especial nº 2095402 – SC (2023/0321657-1), reafirmou que a venda de vagas de garagem para não-condôminos, sem autorização expressa na convenção condominial, é proibida, mesmo em casos de alienação judicial por hasta pública. Durante o julgamento, os ministros permitiram a penhora da vaga de garagem de uma devedora, mas limitaram a participação na hasta pública apenas aos condôminos do edifício.
O caso teve origem em uma ação de execução extrajudicial movida por uma instituição financeira, que requereu a penhora de uma vaga de garagem com matrícula pertencente à devedora. A proprietária argumentou que a vaga seria impenhorável devido à convenção do condomínio, que proibia a venda para terceiros. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) havia decidido que a restrição não se aplicava à execução judicial, mas reconheceu o direito de preferência dos condôminos.
O relator do caso no STJ, ministro Antonio Carlos Ferreira, destacou que a penhora de vagas de garagem vinculadas a imóveis protegidos pela Lei do Bem de Família é permitida, conforme a Súmula 449 do STJ, no entanto, ressaltou que o artigo 1.331, parágrafo 1º, do Código Civil de 2002 impede a alienação ou locação dessas vagas para pessoas de fora do condomínio sem a autorização da convenção condominial.
Isso porque o dispositivo legal estabelece que as vagas de garagem vinculadas a unidades autônomas em condomínios edilícios não podem ser alienadas ou alugadas para pessoas que não sejam condôminos, a menos que haja uma autorização expressa na convenção condominial. A legislação visa preservar a segurança e a organização interna do condomínio, evitando que terceiros tenham acesso às áreas comuns e privadas, o que poderia aumentar o risco de incidentes.
Portanto, qualquer transação envolvendo essas vagas deve respeitar as regras estabelecidas na convenção do condomínio, garantindo que apenas os condôminos possam adquirir ou alugar essas vagas, salvo disposição contrária expressa na convenção.
Nesse sentido, segundo o ministro, a restrição visa garantir a segurança e organização do condomínio, evitando o acesso de estranhos, o que pode aumentar o risco de incidentes como furtos e vandalismos. “Ao restringir o acesso às vagas apenas aos condôminos, reduz-se o risco de indivíduos não autorizados circularem no espaço, diminuindo a probabilidade de incidentes como furtos, vandalismos ou invasões”, explicou o relator.
Assim, o STJ concluiu que a decisão do TJSC, que havia permitido a participação de terceiros na hasta pública, violou o Código Civil. A alienação da vaga de garagem é possível, mas a venda deve ser limitada aos condôminos do prédio.
A decisão acaba lançando uma importante reflexão sobre questões que envolvem as vagas de garagem, pois tanto a lei que veda a sua alienação ou locação a pessoas estranhas ao condomínio, quanto a convenção, devem ser respeitadas nestes casos, justamente visando a segurança e a organização dos condomínios, evitando que a entrada de pessoas estranhas possa comprometer a tranquilidade e a integridade do ambiente condominial.
