Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) elevou a caução locatícia ao status de direito real de garantia. Isso significa que o credor caucionário agora tem preferência sobre o produto da expropriação do imóvel. O caso, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, envolveu o Recurso Especial Nº 2123225 – SP, apresentado pela empresa Cardolar Empreendimentos Imobiliários Ltda.
O propósito do recurso era definir se a caução locatícia poderia ser considerada um direito real de garantia, apto a gerar preferência do credor sobre o produto da expropriação do imóvel. Isso porque de acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), o locador pode exigir caução como garantia no contrato de locação. Trata-se de uma das modalidades de garantia previstas no artigo 37 da referida lei, que visa assegurar o cumprimento das obrigações contratuais pelo locatário.
Diante disso, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que, em concurso singular de credores, a caução locatícia se configura como direito real de garantia, apto a gerar preferência do credor caucionário sobre o produto da expropriação do imóvel.
Na ação de execução a parte autora pretendia satisfazer seu crédito por meio da expropriação de um imóvel do devedor. Ocorre que determinada imobiliária, também credora, ingressou no processo como terceira interessada, requerendo preferência nos créditos, sob a alegação de que o bem penhorado lhe fora dado em caução locatícia, devidamente averbada na matrícula do imóvel.
O juízo decidiu a favor da imobiliária, mas o acórdão de segunda instância reformou a decisão por entender que a caução locatícia é uma espécie de garantia simples, o que não gera preferência no recebimento dos créditos, pois não está prevista no artigo 1.225 do Código Civil (CC).
No recurso interposto ao STJ, a imobiliária requereu o reconhecimento da preferência, sustentando que a caução locatícia é capaz de gerar direito real de garantia e, consequentemente, preferência nos créditos oriundos da penhora.
Em seu voto, a Ministra Relatora, Nancy Andrighi destacou que a caução locatícia devidamente averbada confere ao credor o direito de preferência em situações de concurso singular de credores, devido à sua natureza de garantia real. Para o exercício dessa preferência, não é exigida a penhora sobre o bem, mas o levantamento do produto da alienação judicial requer a execução apropriada.
A caução locatícia devidamente averbada na matrícula do imóvel confere ao credor caucionário o direito de preferência nos créditos em situação de concurso singular de credores, em virtude de sua natureza de garantia real que se equipara à hipoteca, completou.
A ministra lembrou que, conforme o artigo 38, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, o locador pode exigir caução como garantia, sendo que, se ela for dada na forma de imóvel, deverá ser averbada na respectiva matrícula.
Apesar de a relatora reconhecer que há divergências doutrinárias quanto à possibilidade ou não de se firmar a garantia real por averbação, a ministra explicou que o próprio artigo 108 do CC excepciona as situações em que a lei dispuser o contrário.
Assim, conclui-se que, segundo seu entendimento, mesmo se tiver sido averbada apenas à margem da matrícula, o efeito da caução locatícia em bens imóveis deve ser o de hipoteca, a menos que seja expressamente indicado que se trata de anticrese.
