Reforma Tributária e os impactos do imposto sobre Valor Adicionado (IVA) sobre o Mercado Imobiliário

A reforma tributária no Brasil tem gerado debates acalorados, e uma das propostas mais controversas é o aumento da alíquota de imposto sobre empresas que comercializam imóveis. Com a entrada em vigor das novas regras, o Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) passará a incidir na compra e venda de imóveis, com uma alíquota média de 15,9%. Essa taxa será calculada com base na diferença entre o preço de compra e o preço de venda do ativo.
Essa mudança afetará exclusivamente o lucro das pessoas jurídicas, “em tese” não impactando negócios realizados por pessoas físicas. Imobiliárias e incorporadoras estarão sujeitas ao imposto, considerando a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição da propriedade.
Para ilustrar, imagine que uma empresa compre um imóvel por R$ 600 mil e o venda por R$ 900 mil. Os 15,9% de alíquota média incidirão sobre o ganho de R$ 300 mil, resultando em um imposto de R$ 47,7 mil para o vendedor.
Atualmente, as transações imobiliárias realizadas por empresas são tributadas pelo PIS/Cofins, mas essa taxa federal será extinta com a reforma. A alíquota média do PIS/Cofins para o setor imobiliário era de 8%.
No caso das incorporadoras que constroem e vendem imóveis, o imposto será aplicado à diferença entre o preço de aquisição do terreno e o preço de venda dos imóveis. Segundo informações do governo, quando há aquisição de vários imóveis para construção de um prédio, o valor total dos imóveis adquiridos para a incorporação será deduzido. A estimativa governamental é de um aumento de preços de 3,5%.
A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) expressa discordância em relação à avaliação otimista sobre o impacto da reforma tributária no setor imobiliário. Para imóveis com valor de R$ 500 mil, o aumento da carga tributária será de 30,7%. Já para imóveis de R$ 2 milhões, o aumento será ainda mais significativo, chegando a 51,7% em comparação com a carga tributária atual.
Esses números refletem a preocupação do setor com os custos adicionais que serão repassados aos consumidores. A tributação mais elevada pode impactar os preços dos imóveis e, consequentemente, afetar a acessibilidade ao mercado imobiliário.
No que diz respeito às pessoas físicas, nada muda. As compras e vendas de imóveis continuam sujeitas ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), um tributo municipal cuja alíquota varia entre 2% e 5% do valor venal do imóvel. Esse tributo é geralmente pago pelo comprador e incide sobre o valor total do imóvel, enquanto os 15,9% do IVA são cobrados sobre o ganho obtido pela empresa na transação.
A alíquota do IVA será progressiva, variando conforme o valor do imóvel. Alíquotas podem variar entre 7,9% para imóveis de menos de R$ 200 mil e 22% para propriedades avaliadas em mais de R$ 2 milhões. Além disso, somam-se os 3% em média do ITBI.
Empresários do setor avaliam que o impacto nos preços será severo, acreditando que a tributação do mercado imobiliário subirá cerca de 50%. Esse aumento dos custos será repassado ao consumidor, uma vez que as incorporadoras não conseguirão absorver esse tributo sem repassá-lo ao preço final.