Atualizado: 12 de jul. de 2022
Debora Cristina de Castro da Rocha[1]
Edilson Santos da Rocha[2]
Abner Augusto Meirelles[3]
Novos condomínios são constituídos todos os dias, sejam eles na modalidade residencial, comercial ou até mesmo mista, considera-se o condomínio como de uso exclusivo dos seus condôminos, detendo estes, o direito sobre o uso de sua parte privativa, bem como da área de uso comum, dividida entre seus integrantes, com a responsabilidade rateada entre todos, observada a fração ideal de cada um.[4]
A estrutura organizacional se dará em estrita consonância à forma através da qual o condomínio fora constituído, pois, em todos os casos, os condôminos devem ter seus direitos resguardados de maneira isonômica.
A modalidade mais comum de instituição de condomínio se dá por meio do Condomínio Edilício, o qual, de acordo com Maria Helena Diniz, consiste em uma mistura de propriedade individual e condomínio, caracterizando-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns, como o solo em que está construído o prédio, suas fundações, pilastras, área de lazer, vestíbulos, pórticos, escadas, elevadores, corredores, pátios, jardim, porão, aquecimento central, morada do zelador, etc.
Cada condômino tem uma fração ideal do condomínio, que representa a parte que o proprietário da unidade imobiliária tem no terreno em que está construído o prédio. Cada proprietário de fração autônoma (apartamento, sala de utilização profissional, garagem) pode usar livremente das partes comuns, atendendo à sua destinação e não prejudicando a comunhão.[5]
Assim, há que se mencionar, que em um condomínio, existem diferentes indivíduos que por habitarem em ambiente comum, são obrigados a conviver, bem como a buscar um equilíbrio, a fim de garantir para si, e também para outrem, a melhor estadia possível. Diante disso, ao considerarmos a junção de diferentes pessoas, com interesses distintos, hábitos diversos e culturas múltiplas, por óbvio que os conflitos tendem a eclodir, e mais do que isso, podem invariavelmente deflagrar ocorrências de atos ilícitos praticados pelos próprios condôminos, o que, por via de consequência, geram o dever de se indenizar e reparar o dano causado.
Neste sentido, importante salientar que o Código Civil Brasileiro se mostra enfático ao determinar o dever de indenizar ato ilícito praticado em desfavor de outrem, conforme determina o artigo 927 in verbis:
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.[6]
Portanto, em regra, o condomínio acaba sendo responsável pelos atos cometidos pelo síndico, e por seus trabalhadores, tais como porteiros e zeladores. Observa-se que, a responsabilidade acaba sendo imputada ao condomínio em decorrência da representação ou do serviço prestado.
Os condôminos, por sua vez, respondem por sua conduta ilícita individual contra outros condôminos, contra vizinhos e claro, contra o próprio condomínio. Desta forma, a responsabilidade indenizatória se dá de tal forma, que o dever de reparar não recai sobre o condomínio, mesmo quando os atos ilícitos ocorrem dentro dos limites condominiais.
Dentre os atos ilícitos passíveis de serem constatados no condomínio se encontram as situações em que condôminos arremessam objetos pela janela contra vizinhos de outros terrenos, contra moradores do próprio condomínio, ou até mesmo, ocasiões em que objetos são arremessados por determinado morador sem a intenção de causar dano e mesmo assim acaba gerando algum prejuízo a terceiro.
A referida situação se encontra prevista no Código Civil em seu artigo 938, senão vejamos
“Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”[7]
Em casos como o de condôminos que incomodam com ruídos ou qualquer outro motivo, que arremessam objetos e dejetos com a intenção de machucar, que prejudicam de maneira geral, não cabe qualquer discussão acerca de sua responsabilidade. Neste caso, se observa nitidamente a intenção de prejudicar terceiros, o que atrai a responsabilidade de indenizar os danos causados, nos exatos termos do Código Civil Brasileiro. Certo que o condomínio não pode controlar as atitudes dos seus moradores, não podendo dessa forma ser o responsável pelo dever de reparar o terceiro prejudicado, cabendo, por outro lado, o dever de punir o condômino identificado, por meio de multa a ser aplicada pelo síndico, a fim de coibir a reincidência deste tipo de conduta, dando assim o exemplo aos demais moradores.
Em problemática semelhante, o Tribunal de Justiça de São Paulo, atribuiu ao morador identificado como causador do dano, a sua responsabilidade de indenizar
Ementa: Responsabilidade civil. Dano material. Alegado dano ao veículo do Autor. Identificação do imóvel de onde foram lançadas as pedras. Inteligência do art. 938 do Código Civil . Carência da ação por ilegitimidade passiva. Sentença mantida. Recurso não provido.[8]
Ocorre que, ao observarmos o cotidiano dos condomínios, nos deparamos com situações em que não se pode identificar o responsável pelo arremesso de determinado objeto, ou ainda, de qual unidade condominial foi lançado o objeto que gerou o prejuízo. Tais ocorrências desencadeiam grande discussão na esfera do direito condominial, porém, ao analisarmos a jurisprudência brasileira, se revela inquestionável a responsabilidade do condomínio quanto ao dever de indenizar.
Os tribunais são claros em definir a responsabilidade do condomínio, quando se tratar de situações em que o real responsável não possa ser identificado, o que reflexamente, acaba recaindo sobre os demais moradores, senão vejamos
“RESPONSABILIDADE CIVIL. OBJETOS LANÇADOS DA JANELA DE EDIFÍCIOS. A REPARAÇÃO DOS DANOS É RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. A impossibilidade de identificação do exato ponto de onde parte a conduta lesiva impõe o condomínio arcar com a responsabilidade reparatória por danos causados a terceiros”[9]
RESPONSABILIDADE CIVIL. OBJETOS LANÇADOS DA JANELA DE EDIFÍCIOS. A REPARAÇÃO DOS DANOS É DE RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. A impossibilidade de identificação do exato ponto de onde parte a conduta lesiva, impõe ao condomínio arcar com a responsabilidade reparatório por danos causados à terceiros.[10]
A impossibilidade de identificação recai sobre os demais condôminos, tendo em vista a previsão constante no artigo 938 do Código Civil, que determina que aquele que habita ou faz parte de condomínio, responde acerca de objetos lançados e que causam danos a terceiros. Nestes casos, a responsabilidade effusive te dejectis enseja o dever de indenizar o prejuízo causado.
Ocorre que, mesmo se tratando de matéria pacificada, o assunto sempre abre margem a discussões acerca do tema. Afinal, na prática, todo o condomínio em tese, deverá arcar com os danos decorrentes de ato praticado por apenas um indivíduo. Neste sentido, o direcionamento jurisprudencial atual, tende a aplicar diretamente a responsabilidade de indenização sobre o condomínio, conforme observamos nos julgados citados, porém, inequívoca a possibilidade de posteriormente, após a liquidação da indenização, apurar o devido autor da prática ilícita, visando imputar a responsabilidade sobre a ação, bem como cobrar do efetivo causador, o dano suportado pelos demais moradores.
Acerca do tema, o ilustre Silvio de Salvo Venosa discorre da seguinte forma
“Toda comunidade condominial responde pelo dano, podendo o condomínio ingressar com ação regressiva contra o causador direito.”[11]
Trata-se de tema nevrálgico, afinal, ninguém quer ser responsabilizado por atitude de condômino vizinho, porém, ao fazer parte de determinado condomínio, o morador está indiretamente assumindo o risco de conviver nesse contexto, vindo a assumir responsabilidades que o ordenamento jurídico brasileiro confere aos moradores acerca de determinadas problemáticas, especialmente quando se está diante de situações em que o causador do dano não foi identificado.
Com isso, a possibilidade de o condomínio ingressar com ação regressiva acaba se mostrando de grande valia, tendo em vista a possiblidade de responsabilizar o efetivo causador do dano, ainda que em momento posterior. Contudo, não se pode olvidar da necessária observância do prazo prescricional de 3 (três) anos para ingressar com a competente ação regressiva.
Observa-se que, nestas situações, mais importante do que identificar o real causador do dano, deve ser o interesse de reparar o ato ilícito praticado, considerando o direito do terceiro prejudicado vir a ser devidamente restituído do prejuízo. Tal postura doutrinária e jurisprudencial mostra uma clara preocupação em primeiramente restituir o dano causado, independentemente de se conhecer o agente, e posteriormente, responsabilizar o verdadeiro causador do dano, evitando assim situações em que o prejudicado seja despojado da devida indenização em virtude de eventual necessidade de se identificar o real causador do ato ilícito praticado, o que muitas vezes não se trata de tarefa das mais fáceis.
Diante disso, evidente se mostra que, de fato, a situação acerca de objetos lançados por condôminos contra terceiros vem sendo concebida de maneira irretocável em nosso ordenamento jurídico, tanto pela doutrina em sua grande maioria, e claro, pela jurisprudência. O mais importante a ser garantido, consiste de fato na indenização ao prejudicado, devendo, pois, o dever de indenizar ser imposto, ainda que em momento futuro, àquele que cometeu o ato, cabendo a responsabilidade do condomínio somente naqueles casos em que não for possível a identificação imediata do causador do dano.
Para que tais situações sejam evitadas, indispensável que seja adotada uma postura ativa do síndico do condomínio, pois a este é atribuída a responsabilidade pela manutenção da ordem e da boa convivência na esfera condominial. Acrescido a isto, se mostra relevante o investimento do condomínio em infraestrutura, no que se incluem sistemas de monitoramento por câmera, a fim de que existam meios de identificação de possíveis atos ilícitos cometidos por moradores, buscando-se assim evitar novos problemas.
Sabe-se que a matéria condominial demanda trato cauteloso e atenção e nem sempre se revela simples tratar dos assuntos que lhe são afetos, afinal, nesse contexto estão inseridas situações que refletem diretamente na vida de uma coletividade. Porém, problemas comuns em condomínios, como os tratados no presente artigo, podem ser facilmente evitados ou minimizados quando o condomínio opta pela adoção de providências voltadas ao estabelecimento de diretrizes concretas, agindo de maneira preventiva, no que se inclui a escolha de equipe jurídica competente e especializada em demandas condominiais, a fim de que possa auxiliar na resolução de conflitos, bem como pela escolha de síndico responsável que garanta a ordem, o convívio saudável e que influencie os condôminos a buscarem sempre o melhor para a coletividade, que invista no condomínio e consequentemente na própria segurança.
O que acaba fragilizando sobremaneira os condomínios são as brechas nos instrumentos normativos internos, Convenção de Condomínio e Regimento Interno, que não raramente, se encontram desatualizados e em descompasso com a legislação e com a jurisprudência atual, algo que dificulta a boa administração e, por via de consequência, leva à deflagração de problemas completamente evitáveis, caso ocorressem as revisões oportunas e necessárias por corpo jurídico especializado em matéria condominial.
Nesse sentido, certo que um condomínio sem uma Convenção devidamente estruturada e um Regimento Interno forte juridicamente, acaba permitindo o desencadeamento de inúmeros problemas das mais variadas ordens. Por fim, vale salientar que a legislação brasileira trata da matéria de maneira coerente, de modo que uma vez bem aplicada, pode evitar os inúmeros impasses que desaguam no Poder Judiciário diariamente.
[1]Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania do Centro Universitário Curitiba; Mestre em Direito Empresarial e Cidadania pelo Centro Universitário Curitiba; Pós-graduada em Direito e Processo do Trabalho e em Direito Constitucional pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Direito Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Escola Superior da Advocacia (ESA), Professora do Curso de Pós-graduação em Direito Imobiliário Aplicado do Grupo Kroton Educacional, Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Direito e Processo do Trabalho e de Direito Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Comissão de Direito à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Carreira Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Direito Imobiliário, Urbanístico, Civil, Família e do Trabalho, possuindo os livros Reserva Legal: Colisão e Ponderação entre o Direito Adquirido e o Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental Irregularidades e Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarília e do SINAP/PR na coluna semanal de Direito Imobiliário e Urbanístico do site e do programa apresentado no canal 5 da NET – CWB TV, na Rádio Blitz.net e na Central TV HD no canal 525 da Net. [2]Assistente Jurídico pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. Acadêmico de Direito pela Faculdades da Industria – FIEP. e-mail: edilson.dcr.adv@gmail.com. [3]Graduado em Direito pela Universidade Estácio de Sá, Pós-graduando em Direito Imobiliário na Escola Paulista de Direito (EPD) e Assistente Jurídico no escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. E-mail: abner.dcr.adv@gmail.com [4] MARCONDES. José Sérgio. Condomínio: Significado, Conceitos, Tipos, Organização de Condomínio. Disponível em: > https://gestaodesegurancaprivada.com.br/condominio-significado-conceitos-tipos/< [5] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. 23ª edição. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 158. [6] BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, ano 139, n. 8, p. 1-74, 11 jan. 2002. PL 634/1975. [7] BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, ano 139, n. 8, p. 1-74, 11 jan. 2002. PL 634/1975. [8] SÃO PAULO. TJ-SP. Apelação APL 9065849482009826 SP 9065849- 48.2009.8.26.0000 (TJ-SP) João Pazine Neto [9] BRASIL. STJ. REsp nº 268.669. Min. Rel. Ruy Rosado de Aguiar. DJ 01.10.2010. [10] Brasil. STJ. REsp nº 64682/RJ – Min. Rel. Bueno de Souza. DJ 10.11.1998. [11]VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. 7ª ed. São Paulo: Atlas, 2007, p. 108
