Hoje vamos explorar o cancelamento extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóveis, previsto na Lei de Registros Públicos, alterada pela Lei 14.382/22, que regulamenta o procedimento e visa modernizar e simplificar os registros públicos de atos e negócios jurídicos, incluindo o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos.
Isso porque, a lei nos traz uma grande inovação legislativa, uma vez que entre outras medidas, inova com o cancelamento extrajudicial do registro do compromisso de compra e venda de imóveis, sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário.
A partir da alteração, o artigo 251-A da Lei de Registros Públicos estabelece as condições para a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda, que pode ser solicitada pelo promitente vendedor em caso de inadimplemento por parte do promitente comprador.
A medida faz parte de um movimento de desjudicialização, que busca retirar da esfera judicial questões que não envolvam litígios entre as partes, transferindo ou compartilhando a solução desses temas aos serviços notariais e de registro.
O objetivo é desafogar o sistema judiciário, que sofre com o alto número de processos, a falta de capacidade estrutural, a morosidade, o alto custo e a imprevisibilidade das decisões.
Segundo a lei, o promitente vendedor de um imóvel poderá solicitar o cancelamento do registro do compromisso de compra e venda, caso o promitente comprador não pague as prestações acordadas. Para isso, basta que o contrato contenha uma cláusula resolutiva expressa, que estabeleça as condições para a extinção do negócio em caso de inadimplemento.
O promitente comprador deverá ser notificado pelo oficial do registro de imóveis ou pelo oficial do registro de títulos e documentos, com o prazo de 30 dias, para efetuar o pagamento da sua obrigação acrescida de demais despesas.
Caso não o faça, o oficial de registro certificará o ocorrido e intimará o requerente para que promova o recolhimento dos emolumentos para efetuar o cancelamento do registro. Cumpridas as diligências, o oficial do registro de imóveis averbará o cancelamento daquele registro, restituindo o imóvel ao promitente vendedor.
A certidão de cancelamento do compromisso de compra e venda pela via extrajudicial consiste em documento hábil que dará suporte probatório para a concessão de liminar para reintegração de posse do imóvel, a teor do § 6º do Art. 251-A da Lei nº 6.015/13.
A lei se aplica tanto a imóveis loteados quanto a imóveis não loteados, assim como para as transações entre particulares e relações de consumo. A resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda não exclui a possibilidade de outras consequências, como o ressarcimento por benfeitorias, a devolução de prestações, as perdas e danos, entre outras.
A inovação legislativa, busca uma maior agilidade e segurança jurídica para os contratos de compra e venda de imóveis, conferindo eficácia ao princípio da autonomia privada das partes e à função social do contrato. Além disso, contribuir para o fortalecimento do mercado imobiliário brasileiro, para que este possa contar com um instrumento contratual mais eficiente e menos burocrático.
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