Como um dos assuntos que sempre causam bastante impacto e interesse na área imobiliária está relacionado com os contratos de locação, o tema escolhido para a reflexão na coluna desta semana, consiste na Súmula 614 do STJ, que assim dispõe: “O locatário não possui legitimidade ativa para discutir a relação jurídico-tributária de IPTU e de taxas referentes ao imóvel alugado nem para repetir indébito desses tributos”.
Mas para a melhor compreensão do cenário, vale tecer algumas considerações a respeito. De acordo com aquilo que se pode depreender da análise da súmula, o locatário não possui legitimidade para discutir a relação tributária de IPTU perante o fisco, uma vez que a obrigação recai sobre o proprietário do imóvel. No entanto, tomando por base o que ocorre na celebração dos contratos de locação, quando as partes não raramente estabelecem que a obrigação pelo pagamento do tributo é do locatário, surge a dúvida sobre a responsabilidade pelo pagamento, bem como as implicações decorrentes de eventual inadimplemento e eventuais providências a serem adotadas.
Diante disso, torna-se imprescindível que na confecção do contrato de locação sejam fixadas as obrigações, inclusive, no que diz respeito a eventual responsabilidade do locatário pelo pagamento desse imposto, mantendo, sobretudo, disposição expressa no contrato de forma clara, a fim de que o locatário esteja ciente dessa obrigação, frise-se “obrigação de natureza civil”.
Caso o locatário seja o responsável pelo pagamento do IPTU e não cumpra com a obrigação, o proprietário poderá cobrar o valor, conforme assegurado no contrato. Mas, por outro lado, poderá haver prejuízo para a manutenção do contrato de locação caso o proprietário não pague o IPTU, pois o próprio locatário poderá ser prejudicado em virtude de inscrição do imóvel em dívida ativa e até mesmo, em decorrência da sua penhora, prejudicando a relação locatícia.
Nesses casos, muito embora seja inequívoco que no direito civil brasileiro a legitimidade para a discussão da relação tributária seja do Contribuinte, existem situações, como no caso de existência de cláusula contratual que transfere a responsabilidade pelo pagamento do IPTU para o locatário, em que este poderá discutir questões relacionadas à cobrança do tributo. Daí porque a importância de que os contratos sejam redigidos com cláusulas prevendo expressamente quem será o responsável pelo pagamento da obrigação.
Entretanto, vale chamar a atenção quanto a alegada legitimidade, pois, de acordo com o Código Tributário Nacional, a obrigação pelo pagamento do imposto em uma relação locatícia é sempre do locador, proprietário do imóvel, isso porque, o proprietário não pode transferir essa responsabilidade ao locatário, mesmo que eventualmente haja previsão contratual nesse sentido. Assim, somente o proprietário possuirá legitimidade para discutir junto ao Fisco as questões relacionadas ao IPTU.
No entanto, ainda que não haja legitimidade perante o Fisco, a discussão se mostra possível entre as partes, desde que haja previsão contratual expressa, no sentido de assegurar que a responsabilidade pelo pagamento do imposto será do locatário, o que também estará assegurado a este, na hipótese de ter suportado prejuízos, que poderão ser pleiteados em face do locador.
