Princípio da concentração dos atos na matrícula e os reflexos da Lei nº 14.825 de 2024.
O Artigo 54 da Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, estabelece que os negócios jurídicos que visam constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são válidos em relação a atos jurídicos anteriores, desde que não estejam registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (i) Registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; (ii) Averbação, a pedido do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença; (iii) Averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; (iv) Averbação, por decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência.
Isso significa “em tese” que, se um imóvel é vendido e o comprador não tem conhecimento de qualquer restrição legal ou ônus sobre o imóvel no momento da compra (porque essas informações não foram registradas na matrícula do imóvel), o negócio jurídico é considerado válido.
Por sua vez, a Lei nº 14.825 de 2024 em seu art. 1º acrescenta ao art. 54 da Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, o inciso V nos seguintes termos: “averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária”.
A alteração visa o aumento da eficácia dos negócios jurídicos relacionados a imóveis em cuja matrícula não tenha sido procedida averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial. Em outras palavras, a lei busca proteger os direitos de terceiros de boa-fé que adquirem imóveis sem conhecimento de situações que possam levar à invalidação da transação.
Todavia, o Código de Processo Civil (CPC), Lei nº 13.015/2015, não faz referência ao princípio da concentração dos atos na matrícula, ou seja, não exige a averbação da ação em trâmite na matrícula do imóvel para caracterizar a fraude. O artigo 792 do CPC considera fraude à execução a alienação ou oneração de um bem quando tramita contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência.
A desburocratização do processo de aquisição de imóveis, pretendida pelo princípio da concentração, não surtiu efeito na prática, sendo, portanto, essencial a atuação positiva e diligente das partes durante a negociação imobiliária.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem entendimento de que a inscrição da penhora no registro do bem é requisito de eficácia perante terceiros, gerando presunção absoluta de conhecimento para terceiros e, portanto, de fraude à execução caso o bem seja alienado ou onerado após a averbação. Se o bem se sujeitar a registro e a penhora ou a ação de execução não tiver sido averbada no respectivo registro, tal circunstância não obsta, prima facie, o reconhecimento da fraude à execução. Nesse caso, caberá ao credor comprovar a má-fé do terceiro adquirente.
