Nos últimos três anos observamos uma alteração bastante significativa no modo como os contratos de locação passaram a ser elaborados, pois, em decorrência da instabilidade econômica enfrentada pelo país, quando inúmeras famílias perderam suas fontes de rendimentos em razão da pandemia, experimentamos a alta elevada do IGP-M, especialmente no período compreendido entre março de 2020 a abril de 2021, o que culminou com uma avalanche de processos distribuídos diariamente visando a substituição do referido índice pelo IPCA.
Pouco tempo após o início da pandemia, as discussões judiciais tomaram grandes proporções e a cada decisão proferida, os questionamentos quanto à prudência na substituição do IGP-M pelo IPCA ganhavam contornos de preocupação, especialmente dentro do meio jurídico, mesmo porque o IGP-M sempre foi o índice comumente empregado nos contratos de locação
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Liberdade de negociação
A despeito das discussões travadas em âmbito judicial, visando a substituição do índice, muitos locadores e locatários preferiram prevenir os litígios que poderiam decorrer da resistência na manutenção do IGP-M nos contratos de locação, considerando a sua alta crescente e galopante, quando então buscaram repactuar o indexador substituindo-o pelo IPCA.
Diferenças entre os índices
Enquanto o IGP-M é calculado levando-se em consideração o Índice de Preços por Atacado (IPA), o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e o Índice Nacional do Custo da Construção (INCC); o IPCA se pauta no custo de vida das famílias, sendo utilizado para definir a meta de inflação pelo Banco Central.
Qual dos índices é mais apropriado para os contratos de locação?
Muito embora o IGP-M tradicionalmente tenha sido o índice mais utilizado para o reajuste dos alugueres, algumas reflexões devem ser feitas tanto por locador quanto por locatário antes da assinatura do contrato de locação.
Pela perspectiva do locatário, é importante considerar que a oscilação do referido indexador pode trazer muitos sobressaltos e até mesmo prejuízos. Ainda mais quando se sabe que consiste em indicador bastante suscetível as variações do câmbio, podendo inviabilizar a manutenção dos contratos.
Pela perspectiva do locador, tem-se que o seu emprego pode até parecer interessante em um primeiro momento, especialmente levando-se em consideração o acumulado dos últimos anos. Entretanto, não podem ser descartados os riscos inerentes à sua adoção, pois a alta pode implicar não raramente na rescisão antecipada do contrato de locação, de modo que aquilo que se esperava auferir no curso de determinado período, pode ser substituído por um grande prejuízo deixado pelo locatário inadimplente, associado à dificuldade de locação.
Dessa forma, inegável que entre as prováveis dificuldades que poderão advir das altas do IGP-M, tais como impossibilidade de manutenção do contrato de locação, ação judicial visando a substituição do índice, atrasos nos pagamentos, ou mesmo inadimplementos de contratos causando prejuízos ao locador, entre outras tantas problemáticas, não restam dúvidas de que a escolha do IPCA se revela como a melhor solução tanto para locadores, quanto para locatários, que não serão mais tão expostos aos riscos da volatilidade do mercado e das crises econômicas.
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