Ao celebrar um contrato de locação, é bastante comum que as partes estipulem o prazo inicial de duração de acordo com as suas conveniências e levando em consideração todas as nuances que envolvem o negócio que será desenvolvido no local, prazo este que, igualmente, tem sido utilizado quando a intenção é renovar o contrato.
Todavia, as interpretações quanto ao disposto no artigo 51 da Lei 8.245/1991, que trata do prazo de renovação do contrato de locação, apresentam grande divergência, não sendo possível apenas através da simples leitura do referido dispositivo legal compreender exatamente qual seria o prazo de renovação. Para além disso, existem outros fatores que podem dificultar a compreensão exata destes limites, pois há uma grande particularidade nestes contratos, considerando que as partes possuem a liberdade de estabelecer as regras segundo aquilo que julgam ser mais adequado, no que se incluem os prazos de duração.
O problema acaba surgindo quando há a necessidade de lançar mão da denominada ação renovatória, quando se busca a renovação judicial do contrato pelo mesmo prazo previsto inicialmente.
Os motivos da controvérsia judicial levada ao STJ
A discussão originou-se a partir do ajuizamento de uma ação na qual se pretendia a renovação do contrato pelo prazo de dez anos que havia sido inicialmente previsto para a locação. Houve a manutenção do entendimento pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, com base no fato de que as partes haviam definido o prazo livremente em contrato, o que levou a discussão ao Superior Tribunal de Justiça.
No que se baseou o entendimento do STJ para alterar a decisão proferida pelo Tribunal de origem?
Segundo a Relatora do caso, Ministra Nancy Andrighi, “permitir a renovação por prazos maiores, de dez, quinze, vinte anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato”.
Preservação de direitos do locador
Ainda de acordo com a Ministra, o benefício disposto no Decreto-Lei 24.150/1934 e na Lei 8.245/1991, deve preservar os direitos do locador, de modo a evitar que as renovações por longos períodos de tempo impactem no direito de propriedade, quando então firmou o entendimento de que, independentemente das discussões doutrinárias e jurisprudenciais sobre a extensão do prazo de renovação, a Súmula 178 do Supremo Tribunal Federal (STF) estabelece que cinco anos se mostra razoável para a renovação do contrato de locação comercial, que não obstante, poderá ser requerida novamente ao final do período.
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