Atualizado: 12 de jul. de 2022
Imagino você, que, com muita expectativa, assinou contrato de promessa de compra e venda com uma incorporadora, para enfim concretizar o sonho da casa própria ou para investir num imóvel.
No começo das obras tudo vinha bem. Os esclarecimentos eram prestados, e o imóvel estava sendo construído no prazo previsto no contrato. Enquanto isso, as parcelas continuavam a ser pagas.
De repente surgem as ilegalidades.
Quando o contrato de promessa de compra e venda é violado, as consequências são quase sempre as mesmas.
Nos casos aqui do escritório, observo três problemas: atrasos na entrega do imóvel, defeitos na estrutura do imóvel e cobranças de taxas indevidas.
As incorporadoras irregulares, quando questionadas sobres os motivos dos problemas, ou não respondem os futuros moradores, ou não explicam corretamente – isso quando não tentam se livrar da responsabilidade dos problemas que causam.
E apesar dos atrasos e dos problemas estruturais, continuam enviando as cobranças das parcelas normalmente, acrescentando, também, boletos de IPTU, taxas condominiais e cobranças de juros de obra.
E como as incorporadoras irregulares não estão dispostas a resolver os problemas, dificilmente os problemas serão resolvidos sem processos judiciais.
Por isso, na primeira parte deste artigo, pretendo esclarecer para você, comprador de imóvel na planta, o que fazer quando ao se deparar com atraso na entrega do imóvel.
1. Construa uma linha dos fatos e recolha todas as provas possíveis
Na melhor das hipóteses, os problemas descritos serão resolvidos sem a necessidade de um processo judicial. Relembro que a melhor solução possível é a seguinte: os envolvidos chegarem a um acordo sem precisar do Poder Judiciário.
Mas quando não for possível firmar um acordo, cabe ao interessado procurar a justiça.
Num processo judicial, o advogado conta os fatos, a história de tudo o que aconteceu ao juiz, de modo que ele consiga entender e aplicar o direito possível ao caso.
Assim, o primeiro passo é definir exatamente o que aconteceu, e comprovar que a incorporadora deu causa a todos os problemas que você está sofrendo atualmente.
Por exemplo, podemos imaginar que a pandemia eventualmente tenha contribuído para o atraso da obra. Neste caso, a incorporadora não poderá responder pelo atraso na entrega do imóvel.
Você pode imaginar que isso é óbvio para quem é advogado, mas isso não era para você, comprador de imóvel na planta.
Por isso, quanto mais informações você recolher, melhor conseguirá revisitar todos os acontecimentos e irregularidades ocorridas durante a obra.
E ainda terá mais chances de receber o seu imóvel, de suspender as cobranças indevidas de taxas condominiais, juros de obra e IPTU, rescindir o contrato, ou solucionar qualquer outra questão referente ao seu caso.
2. Leia o seu contrato
Depois de ter criado uma linha dos fatos, leia o contrato com a incorporadora e veja como os fatos estão em desacordo com o que foi assinado.
Em regra, damos atenção a duas partes do contrato:
– Às cláusulas que tratam de como o imóvel será pago;
– Às cláusulas que tratam de como o imóvel será entregue.
Como os problemas comuns são sobre atrasos e cobranças indevidas, atente-se a esses pontos.
Mas, se for necessário, não deixe de analisar as demais cláusulas contratuais. Dependendo dos fatos, poderá haver alguma outra violação aos seus direitos.
A seguir discutiremos quais são os seus direitos e qual o fundamento deles.
3. Manter ou pedir o distrato do contrato
Verificadas as violações e o atraso na entrega do imóvel, existem duas possibilidades: manter o contrato, forçando a incorporadora a entregar o imóvel, ou pedir o distrato do contrato.
Mas tome cuidado com um ponto.
Com base no art. 43-A da Lei n. 13.786/2018, muitos contratos elaborados pelas incorporadoras têm firmado o chamado prazo de carência: um período além do estabelecido do contrato para a entrega do imóvel, de até 180 dias corridos após a data então estipulada, para então proceder a entrega do imóvel.
Atente-se, portanto, se o atraso está dentro do prazo de carência. Neste caso, você não poderá alegar o pedido de distrato.
Há uma ressalva: se o prazo de carência não tiver sido estabelecido em contrato, não é aplicado. Assim, o atraso vai contar a partir da data prevista no contrato para a entrega do imóvel.
Mas se verificou que o atraso se estende por prazo superior ao previsto, considerando também o prazo de carência, você poderá pedir a dissolução do contrato por inadimplemento da incorporadora.
E você tem o direito de receber, ainda, todo o valor que pagou e a multa por inadimplemento prevista no contrato, em até 60 dias corridos contados da rescisão.
Na hipótese de rescisão, a devolução de valores será integral quando houver culpa exclusiva da incorporadora.
Quando o consumidor for o único responsável pela resolução, a devolução de valores será parcial, aproximadamente 50% de tudo o que foi pago.
Existindo comissão de corretagem no caso de resolução contratual por iniciativa do consumidor, tais valores serão perdidos.
Se optar por manter o contrato, poderá, dependendo das cláusulas contratuais, pedir a entrega das chaves.
E na hipótese de o atraso estender-se para além do prazo de carência, será devida indenização de 1% do valor que você pagou à incorporadora, para cada mês de atraso.
Algumas posições judiciais já foram firmadas pelo Superior Tribunal de Justiça, que, em casos semelhantes, estabeleceu os seguintes entendimentos fixados para casos de promessa de compra e venda de imóvel na planta:
O prazo para a entrega do imóvel deve estar estabelecido no contrato de forma clara e inteligível, e não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, nem a outro negócio jurídico. Ou seja, o prazo da entrega do imóvel não pode estar vinculado à liberação do financiamento, por exemplo.
Existem outras teses que tratam das partes financeiras do contrato, mas que serão discutidas na segunda parte deste artigo.
E, no caso de atraso, quando considerável, será possível pedir indenização por danos morais ou materiais.
Estes pedidos vão depender dos fatos. Por isso, ressalto que, quanto mais informações e fatos recolher, mais fundamentado será seu pedido, e maiores as chances de obtê-lo.
Espero, neste primeiro artigo, ter explicado a você quais são as consequências de manter ou de pedir o distrato do contrato, ao se deparar com atrasos na entrega do imóvel.
Na segunda parte, vou expor questões de ordem financeira, como por exemplo a suspensão de juros de obra, taxas condominiais e IPTU, por exemplo.
Por ora, inicie o recolhimento de provas e a construção dos fatos. Esses serão os primeiros passos que vão possibilitar a defesa dos seus direitos.
