A aquisição de imóvel, em especial, de imóvel na planta, muito embora possa se apresentar como um ótimo investimento, demanda por parte do adquirente, a adoção de algumas cautelas, entre as quais, verificar se houve a instituição do patrimônio de afetação no empreendimento.
O patrimônio de afetação fora implementado pela Lei 10.931/2004, e tem por escopo proteger os adquirentes das unidades imobiliárias em caso de falência e insolvência da incorporadora, através da completa segregação financeira do empreendimento, na medida em que os valores recebidos dos clientes, assim como os bens que a esta se relacionam, serão exclusivamente destinados à sua consecução, blindando assim o patrimônio vinculado ao objeto da incorporação imobiliária.
Mas nem sempre foi assim
O instituto jurídico do patrimônio de afetação decorreu de um caso emblemático no Brasil envolvendo a construtora Encol, ainda na década de 1990, quando a empresa iniciou a construção de empreendimentos em vários Estados sem qualquer distinção entre os seus respectivos centros de custos, contabilidades, contas correntes, CNPJ’s e departamentos jurídicos, impactando diretamente na impossibilidade de controle das obras.
Considerando a inexistência de autonomia entre cada empreendimento, os recursos financeiros aportados pelos adquirentes eram remanejados de forma indevida para suprir as despesas daqueles que enfrentavam dificuldades em outras regiões do país. Todavia, apesar do grande malabarismo realizado, em um dado momento, os compromissos deixaram de ser honrados e a empresa acabou declarando a sua falência, quando inúmeros clientes além de não receberem os seus imóveis, perderam todos os valores investidos.
E o que diz a lei?
Segundo o artigo 31, da lei 4.591/1964, quando houver a instituição do patrimônio de afetação pelo incorporador, o terreno e as acessões, bens e direitos vinculados a incorporação imobiliária serão separados do patrimônio do incorporador. Diante disso, o patrimônio de afetação será obrigatoriamente destinado à execução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Dessa forma, a instituição do patrimônio de afetação trará segurança ao adquirente caso ocorra qualquer problema que impeça a continuidade da obra, considerando que todos os valores investidos estarão afetados, possibilitando o prosseguimento e a finalização do empreendimento por outra construtora.
Como faço para saber se o empreendimento possui o patrimônio de afetação?
Na matrícula imobiliária constam todas as informações relativas ao imóvel, incluindo-se os registros e as averbações, entre as quais, a instituição do patrimônio de afetação, que sem sombra de dúvida, deve ser considerado requisito essencial a todos aqueles que pretendem adquirir imóveis na planta.
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