Por Debora Cristina de Castro da Rocha e Edilson Santos da Rocha
Introdução
O direito de laje consiste em um direito real de propriedade que confere ao seu titular diversos poderes associados à propriedade imobiliária, como o direito de uso e gozo do imóvel, cujo conceito tem origem no Direito Civil, sendo reconhecido e regulamentado pela legislação de diversos países.
Trata-se de um direito real temporário e autônomo sobre um bem alheio, sendo, no entanto, importante observar que o direito de laje não é um novo direito real, mas sim, um tipo de direito de superfície, estando este, explicitamente previsto no art. 1.369 do Código Civil de 2002.
Assim considerando, pode-se afirmar que o direito de laje é concebido como uma modalidade de direito real, prevista no Código Civil brasileiro, em seu art. 1.510, segundo o qual o proprietário de um prédio pode ceder a parte superior deste prédio a outra pessoa, para que esta construa uma nova unidade habitacional sobre o imóvel já existente.
De acordo com o Código Civil, a cessão do direito real de laje deve ser feita por meio de contrato escrito entre os proprietários do prédio e do novo apartamento, além disso, o contrato deve estabelecer as condições de uso e gozo da nova unidade habitacional, bem como as responsabilidades dos proprietários em relação à manutenção e conservação do prédio como um todo.
Para além da legislação, cabe ainda mencionar que os princípios centrais do direito de laje são extremamente significativos, eis que giram em torno da coexistência de unidades imobiliárias autônomas com diferentes titularidades, significando que os indivíduos que moram em terrenos com várias residências sobrepostas podem regularizar seus direitos de propriedade por meio da implementação do direito de laje.
Nesse sentido, esse importante instituto jurídico permite a criação de unidades separadas e independentes dentro de uma única estrutura, permitindo que indivíduos detenham seus próprios direitos de propriedade enquanto compartilham um edifício comum, sendo imprescindível compreender que o direito de laje é distinto do direito de propriedade, pois concede menos poderes, mas ainda assim proporciona benefícios significativos e reconhecimento legal.
Sua regulamentação é relevante em diversos cenários, principalmente em áreas urbanas onde o espaço é limitado, pois a regularização de imóveis por meio do direito de laje contribui com a resolução de inúmeras questões que incluem, por exemplo, os assentamentos informais e a expansão das opções de moradia, tendo sido fundamental para permitir a regularização dos “puxadinhos”, que são extensões informais e não autorizadas de estruturas existentes. Ao reconhecer e regulamentar o direito de laje, o poder público e os sistemas jurídicos visam proporcionar segurança jurídica e direitos aos indivíduos que vivem em tal modalidade de ocupação.
Quais são as vantagens e desvantagens de se utilizar o direito de laje em vez de adquirir um novo terreno?
A utilização do direito de laje oferece várias vantagens ao morador, a primeira, é a possibilidade de economia significativa, pois adquirir um novo terreno normalmente acaba exigindo investimento bem mais elevado, especialmente em áreas urbanas, onde os preços dos terrenos são altos, no entanto, ao utilizar o direito de laje, os indivíduos podem construir andares adicionais acima de edifícios existentes sem a necessidade de adquirir novos terrenos, podendo tal prática ser particularmente benéfica para aqueles que já possuem uma propriedade e desejam expandir o espaço, minimizando os custos.
Outra vantagem do direito da laje é a presença de infraestrutura e utilidades existentes, pois ao adquirir um novo terreno, os indivíduos em regra, precisam investir na construção de infraestrutura básica, como estradas, sistemas de esgoto e conexões elétricas, no entanto, ao utilizar o direito de laje, podem haver o aproveitamento da infraestrutura e dos serviços públicos existentes, economizando tempo e dinheiro, bem como reduzindo o impacto ambiental associado a novos projetos de construção.
Apesar das vantagens, importante salientar que existem algumas desvantagens em relação ao direito de laje, uma delas é a complexidade legal que envolve esse direito, por se tratar de um conceito relativamente novo no ordenamento jurídico, a sua regulamentação pode variar de uma jurisdição para outra, tornando-se assim, passível de confusão e incerteza para aqueles que desejam exercer seus direitos de laje.
Além disso, o processo de obtenção das autorizações e aprovações necessárias para a utilização do direito de laje pode ser moroso e burocrático, portanto, os indivíduos que consideram a possibilidade do direito de laje, devem garantir a compreensão dos requisitos legais para conduzir o processo de forma eficaz.
Quais são as regras e regulamentações aplicáveis ao direito de laje?
O conceito de “direito de laje”, permite a coexistência de unidades imobiliárias autônomas com diferentes proprietários dentro de um único edifício, tendo sido o instituto introduzido pela lei 13.465 de 2017, com a alteração do art. 1.225 do Código Civil.
A regulamentação do direito da laje traz a viabilidade de regularização de situações de fato, concedendo aos adquirentes a possibilidade de regularizar seu imóvel. Entretanto, antes da regularização de um imóvel sob o direito de laje, alguns requisitos devem ser avaliados de acordo com os artigos da lei, no que se inclui o fornecimento da documentação necessária, como documentos pessoais, certidões de nascimento ou casamento e outros documentos relevantes.
Seguir as regras e regulamentos aplicáveis ??ao direito de laje é de extrema importância por vários motivos, pois o descumprimento das normas e regulamentos aplicáveis pode ter consequências graves, isso porque, em primeiro lugar, os proprietários que não cumprirem as regras podem enfrentar ações judiciais e possíveis litígios com outros proprietários ou autoridades, e em decorrência lógica desse fato, despender valores altos, incorrer em multas e até mesmo, na possibilidade de perda dos direitos de propriedade sobre o imóvel.
A não conformidade também pode levar a problemas sociais e comunitários, contribuindo para a geração de conflitos que implicam na coexistência harmoniosa de diferentes proprietários dentro do edifício ou complexo, tornando assim imprescindível que os proprietários entendam que as regras e regulamentos existem para proteger os direitos e interesses de todas as partes envolvidas e para garantir um ambiente justo e organizado.
Quais são os cuidados legais que devem ser tomados na hora de celebrar um contrato de direito de laje?
Ao celebrar um contrato de locação de laje, é crucial que se compreenda completamente os termos e condições descritos no referido instrumento, no que se inclui os direitos e responsabilidades específicos do inquilino e do proprietário, sendo indispensável a sua revisão cuidadosa para garantir que esteja alinhado com as expectativas e necessidades das partes.
Garantir que o contrato de aluguel da laje seja juridicamente vinculativo é outra precaução importante a ser considerada, o que envolve a confirmação de que foi redigido em conformidade com a legislação, recomendando-se que o instrumento seja por escrito e assinado por ambas as partes para estabelecer um contrato legalmente exequível, o que traz segurança jurídica tanto o inquilino quanto para o proprietário em caso de controvérsias ou inadimplemento.
Proteger os direitos e interesses das partes é fundamental na celebração de em um contrato de locação de uma laje, no que se inclui a compreensão acerca dos direitos à privacidade, manutenção e segurança do espaço alugado, sendo importante que se esclareçam as disposições relativas a reparos, responsabilidades de manutenção e o processo de resolução de conflitos, pois ao tomar essas precauções legais, as partes podem garantir uma experiência de locação mais tranquila e segura.
Quais são as tendências futuras para o uso do direito de laje no aproveitamento do espaço urbano?
As tendências futuras para o uso da laje no uso do espaço urbano incluem a expansão vertical dos edifícios, isso porque, com a crescente concentração urbana e a limitada disponibilidade de terrenos, há uma necessidade crescente de maximizar o uso do espaço, permitindo o direito de laje, a construção de pavimentos adicionais em edificações existentes, e por conseguinte, a expansão vertical e o aumento da capacidade das áreas urbanas, otimizando tal tendência não apenas o uso da terra, mas também o desafio de acomodar uma população crescente em um espaço limitado.
Outra tendência futura para o aproveitamento da laje é a integração de espaços verdes, pois quando as áreas urbanas se tornam mais densamente povoadas, a importância de incorporar a infraestrutura verde torna-se evidente.
O direito da laje pode ser utilizado para criar jardins em telhados, parques e outros espaços verdes, proporcionando aos residentes acesso à natureza e promovendo a sustentabilidade ambiental, se alinhando tal tendência, com o objetivo de criar espaços públicos seguros, inclusivos, acessíveis e de qualidade.
O futuro também tem potencial para o uso multifuncional de direitos de laje, pois tradicionalmente, as lajes eram usadas, em especial, para fins residenciais em áreas suburbanas, no entanto, há um crescente reconhecimento da necessidade de espaços urbanos diversificados e de uso misto, podendo o direito de a laje ser empregado para criar áreas multifuncionais, como espaços comerciais, escritórios, instalações recreativas e centros comunitários.
Esta tendência promove um ambiente urbano vibrante e dinâmico, onde coexistem diferentes atividades e funções, melhorando a experiência urbana global, pois ao maximizar o potencial dos direitos de laje, os espaços urbanos podem se tornar mais versáteis e adaptáveis ??às necessidades crescentes das comunidades.
Conclusão
O direito de Laje é um instrumento jurídico que se concentra na promoção da justiça e da equidade na sociedade, tendo sido originado nas comunidades indígenas no Brasil e desde então tem sido reconhecido como uma ferramenta valiosa para a resolução de conflitos e manutenção da harmonia social.
Os princípios fundamentais do direito de laje, como a tomada de decisão coletiva e a participação da comunidade, garantem que a voz de todos seja ouvida e que as decisões sejam tomadas no melhor interesse da comunidade como um todo, tendo sido aplicada tal estrutura legal com sucesso em vários cenários, incluindo conflitos fundiários e proteção ambiental.
Ao utilizar o direito de laje em vez de adquirir um novo terreno, o adquirente tem várias vantagens. Em primeiro lugar, permite uma economia significativa de custos, pois não há necessidade de comprar terrenos adicionais. Em segundo lugar, usar o direito de laje significa que já existe infraestrutura e serviços públicos no local, economizando tempo e recursos.
No entanto, é importante considerar também as desvantagens, como possíveis limitações de expansão e a necessidade de cumprir as regulamentações existentes. No geral, pesar os prós e os contras é crucial para determinar se usar o direito de laje é a opção mais adequada para uma situação específica.
O direito de laje detém valor cultural e histórico, sendo importante que os indivíduos e organizações entendam e sigam as regras e regulamentos aplicáveis ??ao instituto, pois ao fazê-lo, podem contribuir para a sua preservação e proteção, por sua vez, o não cumprimento das regras e regulamentos pode ter consequências graves, incluindo danos ao local e possíveis repercussões jurídicas.
Em conclusão, as tendências futuras para o uso do direito de laje no uso do espaço urbano estão focadas na expansão vertical dos edifícios, integração de espaços verdes e uso multifuncional de direitos de laje, refletindo tais tendências uma mudança no sentido de maximizar o uso do espaço urbano limitado e promover cidades sustentáveis ??e habitáveis, pois ao utilizar a laje de forma eficaz, as cidades podem acomodar populações crescentes, criar mais áreas verdes e fornecer diversas funções dentro dos espaços urbanos. Portanto, à medida em que a urbanização se expande, cabe aos planejadores e desenvolvedores urbanísticos a adoção de tendências que priorizem o uso eficiente e sustentável do direito de laje.
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Publicado em: https://www.migalhas.com.br/depeso/391081/tendencias-futuras-para-o-seu-uso-no-aproveitamento-do-espaco-urbano
