O registro do memorial de incorporação é imprescindível na compra de imóveis na planta, pois se presta a garantir a proteção do consumidor, assegurando tanto a entrega, quanto que o imóvel atende a legislação urbanística e na outra ponta, trazer credibilidade à incorporadora. Todavia, uma Incorporadora de Balneário Camboriú, reverteu uma decisão judicial que impedia a venda de seus apartamentos sem o registro do memorial de incorporação. A decisão foi proferida pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), que reconheceu que a construtora não cometeu irregularidades ao negociar as unidades antes da incorporação imobiliária (Agravo de Instrumento n. 5054611-66.2023.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, com relatoria de Cláudia Lambert de Faria da Quinta Câmara de Direito Civil, j. 09-10-2023).
A ação civil pública foi movida pelo Ministério Público de Santa Catarina (MPSC), que alegava que a Incorporadora descumpriu a legislação ao realizar a negociação de unidades imobiliárias antes da incorporação. O MPSC argumentava que a construtora estaria enganando os clientes, pois as unidades ainda não estavam registradas no cartório. Por sua vez, a construtora, alegou que a negociação das unidades não configurava alienação, mas apenas reserva, também ressaltou que os clientes estavam cientes de que a incorporação ainda não havia sido registrada.
O TJSC, ao analisar o caso, entendeu que a construtora não cometeu irregularidade. A desembargadora Cláudia Lambert de Faria, relatora do caso, reconheceu que os clientes não foram enganados, pois todos foram comunicados expressamente de que a incorporação ainda não havia sido registrada.
A decisão do Tribunal se mostrou como um precedente relevante para o mercado imobiliário, fundado na interpretação da Lei nº 14.382/22, que alterou o artigo 32 da Lei nº 4.591/64. A alteração legislativa que trata da incorporação, sancionada em dezembro de 2022, permite a negociação de unidades imobiliárias antes da incorporação, desde que não se configure alienação ou oneração.
Anteriormente, a lei de incorporação estabelecia que as unidades imobiliárias só poderiam ser vendidas após o registro da incorporação no cartório. A Lei nº 14.382/22, segundo a interpretação do Tribunal, alterou a restrição, permitindo a negociação das unidades antes da incorporação, desde que não se configure a alienação ou oneração.
A mudança na legislação foi realizada no intuito de facilitar o processo de incorporação imobiliária. A antiga legislação exigia que a incorporadora registrasse a incorporação no cartório de registro de imóveis antes de iniciar a venda das unidades. Isso poderia atrasar o processo de vendas, pois o registro da incorporação pode levar alguns meses.
A nova legislação permite que a incorporadora inicie a venda das unidades antes do registro da incorporação, desde que não se configure (i) alienação: que ocorre quando a incorporadora transfere a propriedade da unidade ao comprador, ou sua (ii) oneração: que ocorre quando há garantia real ou quaisquer outros ônus sobre o bem.
Além disso, a alteração legislativa também estabelece que a incorporadora deve informar o comprador de que a incorporação ainda não foi registrada. O comprador deve assinar um termo de ciência e consentimento, no qual declara estar ciente de que a unidade ainda não é de sua propriedade, o que ocorrerá apenas após o registro do memorial de incorporação.
Diante dessa decisão, há, sem sombra de dúvida, a possibilidade de que seja gerado impacto positivo no mercado imobiliário, pois a mudança na legislação, ao facilitar a venda das unidades, propiciará o aumento do número de projetos de incorporação e subsequentemente, a elevação da oferta de imóveis no mercado.
Inequívoco, portanto, que essa alteração pode contribuir para a redução dos preços e aumento do número de negociações. Entretanto, não se pode desprezar que os consumidores devem ser informados e também consentir expressamente sobre o fato de que não houve o registro da incorporação. Além do que, não se permite a alienação, tampouco a oneração anteriormente ao registro, demandando dessa forma muita atenção dos incorporadores e dos adquirentes das unidades no momento da celebração dos contratos, a fim de evitar prejuízos e a necessidade de judicialização posterior.
Em nosso sentir, uma vez observadas as diretrizes acima, tem-se que a mudança poderá beneficiar os compradores, pois estes poderão ter mais opções de imóveis para escolher e ao mesmo tempo, aquecer o mercado imobiliário.
