CNJ decide sobre o princípio da concentração dos atos na matrícula na compra de imóveis

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) consolidou recentemente no julgamento do Pedido de Providências sob n° 000765229.2022.2.00.0000, entendimento convergente com o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel, previsto no artigo 54 da Lei 13.097/15, no sentido de que não é mais necessária a apresentação de diversas certidões para a compra de imóveis. Esta decisão visa simplificar e agilizar as transações imobiliárias, reduzindo a burocracia envolvida no processo de compra e venda.
Anteriormente, a compra de um imóvel exigia a obtenção de várias certidões, como certidões forenses e de distribuidores judiciais, para garantir que não houvesse pendências legais ou financeiras associadas ao bem. Esse processo era muitas vezes demorado e oneroso, tanto para compradores quanto para vendedores, criando obstáculos que podiam atrasar ou até mesmo inviabilizar negociações.
Com a nova interpretação do CNJ, a certidão de propriedade e de ônus reais do imóvel passa a ser suficiente para a realização da transação. Isso significa que todas as informações relevantes sobre o imóvel estarão concentradas em um único documento, facilitando a verificação da situação jurídica do bem e proporcionando maior segurança para os envolvidos na negociação.
O CNJ, ao julgar o caso, reiterou que o adquirente de boa-fé não necessita apresentar certidões forenses ou de distribuidores judiciais, sendo suficiente a certidão de propriedade e de ônus reais do imóvel. Este entendimento baseia-se no princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel, que centraliza todas as informações relevantes sobre o bem na matrícula imobiliária, de forma a facilitar a verificação de sua situação jurídica.
Em relação às certidões fiscais, a questão é complexa e, por isso, recomenda-se cautela. Considerando o atual posicionamento do STJ (AgInt no REsp 1.820.873/RS), aconselha-se a obtenção e análise das certidões fiscais do vendedor e dos antigos proprietários do imóvel até 09/06/2005, apesar de haver previsão legal e doutrinária de dispensa.
Ademais, é importante destacar que, apesar da desnecessidade de diversas certidões, a realização de uma due diligence imobiliária continua sendo essencial. A due diligence envolve uma análise detalhada de toda a documentação relacionada ao imóvel e ao vendedor, incluindo processos judiciais e administrativos, para identificar e mitigar possíveis riscos.
Tal procedimento é fundamental para garantir a segurança jurídica da negociação, especialmente considerando precedentes judiciais anteriores a respeito da complexidade que envolve caracterizar o adquirente de boa-fé, o que pode impactar negativamente a transação.
Em conclusão, a decisão do CNJ de dispensar a apresentação de múltiplas certidões para a compra de imóveis representa um importante passo para a modernização e simplificação do mercado imobiliário brasileiro. No entanto, a prática da due diligence imobiliária permanece como fundamental para assegurar que as transações sejam realizadas de forma segura e transparente, protegendo os interesses de todas as partes envolvidas.
Isso porque, a combinação de um processo simplificado com uma análise cuidadosa dos documentos pode proporcionar um ambiente mais seguro e eficiente para as negociações imobiliárias, alinhando-se com os precedentes judiciais e as melhores práticas do mercado.