Cuidados na compra e venda de imóvel na planta

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Os imóveis na planta são considerados grandes atrativos seja para residir ou mesmo para investir, especialmente diante das inúmeras ofertas e vantagens que oferecem. Em nossa capital, com o aquecimento do setor, inúmeras são as opções que se descortinam, sendo até difícil escolher diante das especificidades que cada empreendimento apresenta, como localização, dimensão, espaços de convivência, entre outros.

Todavia, a aquisição de imóvel deve sempre vir acompanhada de cuidados básicos e ao mesmo tempo essenciais para que não haja qualquer dissabor durante o transcorrer do tempo, principalmente aqueles relacionados com a construção do empreendimento (paralisações), ou ainda, com a impossibilidade ou dificuldade de receber a sua unidade.

Em regra, quando o empreendimento está na sua fase inicial, a aquisição ocorre dentro do stand de vendas, quando existe apenas uma maquete que demonstra como será o empreendimento, trazendo ao adquirente uma noção da sua estrutura e estética. Em alguns casos existem os denominados “decorados” que igualmente se prestam a dar a dimensão do imóvel que será adquirido.

Essa análise inicial basta para a aquisição do imóvel?

Não! Pois, ainda que haja seriedade e respeito da maior parte das incorporadoras e construtoras pelos adquirentes, existem aquelas que não se preocupam tanto com a sua satisfação, ou até mesmo, não tem a menor preocupação com esse aspecto, deixando de adotar providências importantes e até mesmo obrigatórias, segundo a lei, impedindo muitas vezes que o empreendimento seja iniciado e mais ainda, finalizado.

Nesse sentido, antes de adquirir um imóvel na planta, alguns cuidados são essenciais, sendo que o primeiro deles consiste na pesquisa de informações sobre a incorporadora e sobre as pessoas dos seus sócios, a fim de levantar a certidão de feitos ajuizados, ou forense e dos distribuidores, que poderão aferir a existência ou não de processos em seus nomes, bem como sinalizar alguns pontos importantes sobre o comportamento da empresa e dos sócios.

E caso a certidão seja positiva, identificando processos, a aquisição do imóvel estaria prejudicada?

A resposta é não, pois o fato de a certidão apontar a existência de processos, por si só, não se revela hábil a demonstrar a ausência de seriedade e de comprometimento da empresa, uma vez que podem existir discussões das mais variadas envolvendo a incorporadora, o que nem sempre a desabona. Daí porque a análise do teor dos processos localizados é fundamental para que se verifique se há embasamento fático e jurídico a justificar a impossibilidade de celebração do negócio.

Muitos até podem dizer que a referida certidão não é mais necessária em face da alteração promovida pela Lei 14.382/2022, que acrescentou ao artigo 54 da Lei 13.097/2015, o parágrafo 2º, inc. II. Todavia, não me filio a este entendimento, pois, o fato dela ser dispensada para atribuir validade e eficácia ao negócio ou demonstrar boa-fé, não afasta por completo e de plano, os riscos a que o comprador está exposto em decorrência de processos que recaiam sobre os imóveis, por exemplo.

Mas quais seriam os outros cuidados necessários quando o assunto é a aquisição de imóvel na planta?

Outro ponto que merece muita atenção consiste no memorial de incorporação, cujo registro deve ocorrer na respectiva matrícula do imóvel perante o cartório de registro de imóveis da circunscrição a que pertence, pois somente o seu registro pode atribuir maior segurança ao negócio. Além disso, importante ainda conferir se houve a instituição do patrimônio de afetação, que tem por escopo a blindagem do empreendimento, com a sua segregação diante de quaisquer problemas que a incorporadora possa vir a enfrentar, tais como falência ou insolvência, garantindo assim a finalização e a entrega aos adquirentes.

E-mail: debora@dcradvocacia.com.br

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