Coworking: um desafio aos conceitos tradicionais do Direito Imobiliário

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Coworking: um desafio aos conceitos tradicionais do Direito Imobiliário

O coworking vem ganhando cada vez mais adeptos no Brasil e no mundo, especialmente no atual período pós pandemia, que exige flexibilidade e adaptação, tratando-se de modalidade contratual que consiste em compartilhar espaços, instalações e equipamentos com outros profissionais, além de receber serviços de suporte, como limpeza, telefonia e recepção.

Mas afinal, qual é a natureza jurídica do contrato de coworking? Ele se enquadra como uma locação, uma prestação de serviços, uma hospedagem ou um grande emaranhado de elementos contratuais?

Essa questão ainda não foi pacificada pela doutrina, tampouco pela jurisprudência, o que vem gerando dúvidas e insegurança para os envolvidos nessa relação. A primeira impressão que se tem, é que o contrato de coworking seria uma locação ou sublocação de imóvel urbano, regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Afinal, há uma cessão de uso de um espaço por um determinado prazo, mediante uma contraprestação, no entanto, essa interpretação não leva em conta as peculiaridades do coworking, que diferem da locação tradicional, tendo em vista que no coworking, o espaço cedido não é exclusivo, nem irrestrito.

Isso porque, há espaços que o usuário não pode acessar, a exemplo de salas de outros usuários, áreas técnicas ou auditórios, que dependem de reserva prévia. Há também limitações de horário, de decoração, de visitantes, de animais de estimação, entre outras. Além disso, o administrador do espaço pode entrar nas áreas de trabalho sem aviso prévio, para limpeza e manutenção, assim como ocorre nos hotéis.

Outra diferença consiste no fato de que o contrato de coworking não se resume à cessão de uso de um espaço, eis que contempla também a prestação de serviços, como internet, telefonia, recepção, reprografia, entre outros. Tais serviços são inerentes ao contrato e não meramente acessórios, uma vez que a ausência do espaço ou dos serviços descaracteriza o contrato.

Além disso, se o contrato de coworking fosse considerado como uma sublocação, sua celebração seria inviável do ponto de vista econômico, pois a Lei de Locações proíbe que o valor da sublocação exceda o valor da locação. Nesse sentido, vale destacar que o coworking é um modelo de negócio que visa agregar valor ao espaço locado, por meio da oferta de serviços e da otimização do uso.

Diante de tais diferenças, há quem defenda que o contrato de coworking seria uma mera prestação de serviços, acompanhada de uma cessão de direito de uso de instalações, algo que o aproxima do contrato de hospedagem, que também é um contrato atípico e complexo, ao combinar elementos de locação, prestação de serviços, venda e depósito. Todavia, não se pode desprezar o fato de que existem diferenças entre ambos os contratos, considerando-se a distinção dos seus objetos.

Assim, o contrato de coworking não pode ser enquadrado como nenhum dos contratos típicos previstos na legislação, tampouco como contrato atípico de hospedagem, tendo em vista a sua especificidade, acenando dessa forma para uma nova espécie contratual que contempla elementos de diversos contratos, tendo, por outro lado, características próprias e distintas. Trata-se, portanto, de um contrato atípico e complexo, que mais uma vez se propõe a desafiar o Direito Imobiliário tradicional, nos chamando à reflexão e principalmente à sua regulamentação.

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