Contrato por administração ou por preço máximo garantido? Target Coast Contracting – TCC

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Trataremos neste artigo sobre as dúvidas na adoção de determinados tipos de contratos na construção civil, especialmente diante da existência de algumas modalidades específicas, que não raramente, ensejam dúvida no momento da sua escolha, considerando a existência de Contratos por Administração – ADM, de Preço Máximo Garantido – PMG e Contrato por Preço Alvo, ou Target Cost Contracting – TCC, que, inclusive, será o grande objeto desta abordagem, por se constituir em uma modalidade de contrato interessante a ser aplicada a uma determinada obra, isso porque, o modelo estabelece um preço alvo para o empreendimento, o que pode ser vantajoso para ambas as partes.

O Contrato por Preço Alvo, ou Target Cost Contracting – TCC, consiste em um tipo de contrato usual em indústrias e setores que exigem projetos complexos, um projeto de custo-alvo bem-sucedido que pode ser utilizado como exemplo é o contrato que foi empregado para a construção do Estádio Olímpico em Londres, no ano de 2012, pois, o projeto foi concluído dentro do prazo e do orçamento, demonstrando a eficácia da contratação de custo-alvo em projetos de grande escala.

Considerando a sua eficácia e o equilíbrio que proporciona, ainda mais em se considerando que muitas vezes a modalidade de contrato escolhido pode acarretar em imenso prejuízo à uma das partes, tem-se que o contrato por custo-alvo em projetos de construção civil no Brasil, tem por escopo contribuir para a mitigação dos riscos e incertezas nos empreendimentos imobiliários, garantindo que o custo final não ultrapasse o preço-alvo estabelecido entre as partes.

Um exemplo de projeto de grande porte no qual foi utilizado esse tipo de contrato é o Burj Khalifa em Dubai, concluído dentro do prazo e do orçamento, demonstrando a eficácia da contratação de custo-alvo na indústria da construção. Outro exemplo significativo, consiste no emprego de custo-alvo na indústria aeroespacial, visando garantir que os projetos sejam concluídos dentro dos mesmos pressupostos.

Nesse tipo de contrato, o objetivo é que o preço final do projeto seja igual ou inferior ao preço alvo acordado. Sua gênese está na transparência e boa-fé das partes contratantes que buscam prever eventuais prejuízos, já garantindo no ato da celebração, os riscos aos contratantes na hipótese de custo excedente.

Ao contrário dos contratos por preço fixo, em que o preço é estabelecido desde o início, os contratos por custo alvo buscam criar incentivos para que as partes envolvidas no projeto trabalhem juntas para reduzir custos e otimizar a eficiência. Esses contratos são frequentemente utilizados em projetos complexos e de longo prazo, nos quais é difícil prever todos os custos e imprevistos desde o início.

No Target Cost Contracting, o preço alvo é estabelecido como uma meta desafiadora, porém, realista, em que as partes concordam em compartilhar os custos adicionais caso o custo final exceda o custo alvo, mas também compartilham os benefícios se o custo final for menor do que o custo alvo, buscando-se com a abordagem, incentivar a colaboração e a busca por soluções eficientes durante todo o projeto.

Para o sucesso da modalidade contratual, como forma de se garantir a transparência e a confiança entre as partes, é importante estabelecer uma estrutura clara para a definição do custo alvo e os ajustes de custos ao longo do projeto. Isso pode envolver a definição de métricas, o estabelecimento de um procedimento de revisão e aprovação de ajustes nos custos, assim como o estabelecimento de mecanismos para resolução de possíveis controvérsias.

Os contratos por preço alvo podem ser benéficos tanto para os contratantes, quanto para os contratados, pois ambas as partes têm a oportunidade de controlar custos, incentivar a inovação e alinhar os interesses de todos os envolvidos. Os contratados, por sua vez, podem ser recompensados se o projeto for entregue abaixo do preço alvo e podem ter mais margem para lidar com imprevistos sem comprometer sua rentabilidade.

No entanto, é importante ressaltar que os contratos por preço alvo podem apresentar desafios, especialmente em relação à definição precisa do preço alvo, à atribuição de responsabilidades e ao gerenciamento de riscos. Portanto, é essencial que se realize uma análise detalhada das condições do projeto e que sejam considerados, cuidadosamente, os benefícios e os riscos de se optar por esse tipo de contrato.

O objetivo da contratação de custo-alvo se volta ao incentivo da colaboração entre o Contratante e o Contratado, sempre com vistas ao alcance do melhor resultado no empreendimento. Ao estabelecer um preço-alvo no início do projeto, o Contratante e o Contratado podem trabalhar juntos para identificar oportunidades de redução de custos e gerenciar os riscos com maior eficiência.

O contrato por custo-alvo também pode ajudar a melhorar os resultados do projeto, incentivando o Contratado a trabalhar com eficiência e a concluir o projeto dentro do orçamento acordado. Esse tipo de contrato também pode levar à melhoria da qualidade do projeto, pois incentiva o Contratado a se concentrar na entrega de valor ao cliente, em vez de simplesmente concluir o projeto dentro do orçamento.

A construção civil por seu alto grau de incerteza utiliza-se de forma corriqueira do Target Cost Contracting, se mostrando particularmente útil em situações onde existem muitas incógnitas, como ocorre em projetos complexos de engenharia ou projetos que envolvem mudanças significativas na infraestrutura existente, pois, claramente, existe um alto nível de risco associado ao projeto. No entanto, a contratação de custo-alvo não é adequada para todos os tipos de projetos, sendo importante considerar cuidadosamente os riscos e benefícios desse tipo de contrato.

Mas como posso definir o custo-alvo para um projeto?

Definir o custo-alvo para um projeto é uma etapa crítica no modelo contratual, pois vários fatores podem influenciar no custo-alvo, incluindo-se o escopo do projeto, o nível de complexidade e os recursos necessários para concluí-lo. Além disso, o custo-alvo deve considerar a margem de lucro desejada do contratante e riscos potenciais associados ao projeto.

Para tanto, tem se mostrado muito relevante a Target Value Design (TVD) como uma excelente metodologia de gerenciamento de projetos para o cumprimento da finalidade, a qual se mostrou benéfica na indústria da construção para definir os custos-alvo, apresentando-se como uma abordagem que se concentra em definir claramente os resultados ou metas desejadas de um projeto e, por via de consequência, a possibilidade de trabalhar de forma colaborativa para atingir as metas previstas dentro do orçamento alocado.

A abordagem tradicional para projetos de construção civil envolve a definição de um orçamento, a elaboração do projeto e a construção dentro do previsto. No entanto, isso pode levar a possíveis reduções nas métricas qualitativas, funcionalidades ou outros aspectos do projeto. O TVD inverte essa abordagem estabelecendo primeiro os resultados desejados e, em seguida, determinando o orçamento necessário para alcançar esses resultados.

Uma vez identificados os fatores que afetam o custo-alvo, este pode ser calculado. Isso envolve a estimativa dos custos associados a cada fase do empreendimento, inclusos, projeto, construção e quaisquer materiais ou equipamentos necessários. O custo-alvo também deve levar em conta qualquer excesso de custo potencial ou despesas inesperadas que possam surgir durante a construção, de modo a refletir a estimativa realista do custo total do projeto, incluindo a margem de lucro do construtor.

A negociação do custo-alvo com o Incorporador é a etapa final na contratação do custo-alvo, devendo o Construtor, em regra, fornecer uma estimativa inicial com base em sua compreensão do escopo e dos requisitos do projeto, a fim de que ambos, Incorporador e Construtor trabalhem juntos para refinar a estimativa e estabelecer um custo-alvo que venha a ser mutuamente acordado.

Em alguns casos, pode ser utilizada uma abordagem “open book”, em que o Construtor compartilha seus custos e margem de lucro com o Incorporador para atingir o preço-alvo conjunto. Em última análise, o custo-alvo deve ser justo e razoável para ambas as partes e deve fornecer uma compreensão clara do custo total do projeto e dos resultados esperados.

Quais são os incentivos e compartilhamento de riscos que podem ser estabelecidos nos Contratos de Custo Alvo?

Uma das principais características da contratação de custo-alvo é o uso de incentivos para motivar o contratado a atingi-lo ou superá-lo. Nesse tipo de contrato, o orçamento é aberto e a equipe de engenharia trabalha para alcançar o preço-alvo conjunto do projeto, por conseguinte se o Construtor for bem-sucedido, atingindo ou superando o custo-alvo, ele poderá receber um bônus ou outros incentivos. Este sistema incentiva o Construtor a trabalhar de forma eficiente, resultando em economia de custos para o Incorporador.

O contrato por custo-alvo também envolve o compartilhamento de riscos entre o Incorporador e o Construtor, pois ambas as partes, compartilham os riscos associados ao projeto, como mudanças nas condições de mercado ou atrasos imprevistos. Nesse sentido, ao compartilhar os riscos, há interesse mútuo em concluir o projeto no prazo e dentro do orçamento, levando tal abordagem a uma melhor comunicação e colaboração entre Incorporador e Construtor, resultando em um projeto mais bem-sucedido.

O uso de incentivos e compartilhamento de riscos nos contratos por custo-alvo acaba oferecendo vários benefícios, pois, se por um lado, incentiva o empreiteiro a trabalhar de forma eficiente, resultando em economia de custos para o proprietário, por outro, ao compartilhar os riscos associados ao projeto, propicia o equilíbrio, eis que ambas as partes têm interesse em concluí-lo no prazo e dentro do orçamento.

Certo, pois, que a abordagem pode levar a uma melhor comunicação e colaboração entre o Incorporador e o Construtor, resultando em um projeto mais bem-sucedido, tendo em vista, a contratação por custo-alvo consistir em uma ferramenta muito útil para a construção civil, por apresentar uma abordagem colaborativa e mutuamente benéfica para o gerenciamento de projetos.

Como posso gerenciar os custos durante o projeto?

Um dos principais aspectos da contratação em apreço, consiste no gerenciamento de custos durante o projeto, pois, imprescindível pelas partes, o monitoramento dos custos de forma a garantir que eles permaneçam dentro do preço-alvo estabelecido.

Além disso, os contratos “turn key” ou “chave na mão”, em que o construtor se compromete a implementar todo o projeto a um preço global, também podem ser usados, pois ao monitorar de forma próxima os custos durante o projeto, os gestores podem identificar possíveis excessos de custos e tomar medidas visando o seu controle antes que se tornem um problema.

Além de monitorar os custos, controlá-los durante o projeto também se torna essencial nos contratos TCC, pois, tal procedimento envolve a implementação de estratégias para a sua redução, a fim de que se mantenham abaixo do preço-alvo estabelecido, a exemplo de gerentes de projeto que podem buscar oportunidades para agilizar os processos, reduzir os desperdícios e negociar melhores preços com fornecedores. Ao controlar os custos, os gerentes podem garantir que o projeto permaneça financeiramente viável e atenda às expectativas de todas as partes envolvidas.

Gerenciar mudanças no escopo e no orçamento do projeto é um outro aspecto importante da contratação TCC, eis que, as eventuais alterações podem ter um impacto significativo no custo geral, consistindo em fator essencial para evitar excessos.

Os gerentes de projeto podem usar processos de gerenciamento para avaliar as mudanças propostas e determinar seu impacto no cronograma e no orçamento do projeto. Ao gerenciá-las de forma eficaz, haverá garantia de que a execução do empreendimento se manterá alinhada e dentro do preço-alvo estabelecido.

Por fim, questiona-se, como avaliar o sucesso do contrato por custo-alvo?

Uma maneira de avaliar o sucesso do contrato TCC consiste na equação que visa medir a economia de custos e o desempenho, pois, o target coast contracting envolve a definição de um preço-alvo conjunto para um projeto e o trabalho colaborativo para atingi-lo, buscando-se com tal abordagem incentivar a economia de custos e a eficiência, assim como o sucesso do projeto pode ser medido comparando o custo final.

Se o custo final for menor que o custo-alvo, o projeto foi bem-sucedido no quesito economia de custos, além disso, métricas de desempenho, como conclusão no prazo e qualidade do trabalho, podem ser empregadas para avaliar o sucesso do projeto.

Outra maneira de se avaliar a eficácia da contratação por TCC se volta ao exame dos incentivos e dos mecanismos de compartilhamento de riscos existentes ou mesmo utilizados ​​para motivar os contratados a atingir ou exceder as metas de desempenho, sendo que mecanismos de compartilhamento de riscos podem ser implementados para mitigar o impacto de eventos imprevistos.

Desta forma, avaliar a eficácia desses incentivos e mecanismos de compartilhamento de riscos pode ajudar a identificar áreas de melhoria em projetos futuros. Por exemplo, se os incentivos não forem eficazes para motivar os contratados a atingir as metas de desempenho, talvez seja necessário revisá-los.

Por fim, em última análise, se torna possível concluir que identificar oportunidades de melhoria em projetos futuros, inquestionavelmente, traduz-se como um aspecto importante da avaliação do sucesso dos contratos de custo-alvo, pois, as lições aprendidas em projetos anteriores podem ser um grande parâmetro para informar projetos futuros e melhorar processos e procedimentos.

[1] Possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania do Centro Universitário Curitiba; Mestre em Direito Empresarial e Cidadania, especialista em Direito Imobiliário, em Direito Constitucional e em Direito e Processo do Trabalho, como também Professora das Áreas e Instituições: a) Imobiliária, Notarial e Registral na UNICURITBA; b) de Direito Imobiliário Aplicado no Grupo Kroton; c) Escola Superior da Advocacia (ESA); com larga experiência na área imobiliária, contando com 15 anos de atuação jurídica em destacadas bancas de advocacia do país e da região sul, sendo que os últimos 8 anos foram voltados expressivamente à defesa dos direitos e interesses de importantes construtoras e incorporadoras, bem como de imobiliárias e condomínios; a advogada fundadora também é Membro do Corpo Docente Estruturante do Curso de Direito da Faculdade São Vicente de Irati; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA e do PPGD da Universidade Federal do Paraná – UFPR no PRO POLIS; Coordenadora e Professora dos cursos de Direito Imobiliário do UNISINAP; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice-presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba em 2019; Membro da Comissão de Direito à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Carreira Jurídica (ABMCJ); Palestrante e escritora, possuindo os livros: Reserva Legal: Colisão e Ponderação entre o Direito Adquirido e o Meio Ambiente Ecologicamente Equilibrado, e Licenciamento Ambiental e os Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos e jornais de grande circulação e capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarilia, Migalhas, Jus Brasil, Diário Indústria e Comércio e do SINAPPR, com a Coluna Semanal de Direito Imobiliário e Urbanístico do programa SINAP NO AR, apresentado no canal 5 da NET da CWB TV e da rádio web O dia FM. Apresentadora do Programa Direito e Justiça, que vai ao ar toda terça-feira, às 21h, no Canal 525 da Net da Rede Central TV, e também transmitido pela TV RTP de Lisboa, PT, com correspondente internacional de jornalismo, pontuando assuntos imobiliários. Colunista no Jornal Central Paranaense de Notícias, transmitido pela REDE CENTRAL TV BRASIL – CANAL 525 NET, além de possuir uma série no PROGRAMA IN LOCO denominada: Questões Imobiliárias e Urbanísticas, na qual discute semanalmente situações envolvendo as referidas áreas, sendo por fim, constantemente convidada a conceder entrevistas em importantes veículos de comunicação do país, tais como TV CARAS, RECORD e RPC. [2] Advogado pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia – Especializado em Direito Imobiliário e Sócio Administrador na Empresa Domínio Legal Soluções Imobiliárias – Especializada em Regularização Fundiária. Bacharel em Direito – e-mail: edilson@dcradvocacia.com.br.

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