Ao adquirir um imóvel quando deve ser pago o ITBI?

Sempre que ocorre a transferência de propriedade de um bem imóvel, exceto em casos de doação ou herança, surge a obrigação de pagar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), um tributo de competência municipal.
O ITBI é o imposto que incide sobre qualquer transmissão de propriedade de um bem imóvel e está previsto no Art. 156, inciso II da Constituição Federal e está relacionado à transferência do bem da pessoa que vende para a que compra.
Sendo um tributo municipal, a alíquota do ITBI varia de cidade para cidade, geralmente entre 2% e 4%, aplicada sobre o valor venal do imóvel, estabelecido a partir de uma avaliação de quanto vale determinada propriedade imobiliária no mercado, considerando o preço à vista.
Alguns municípios exigem o pagamento do ITBI no momento da assinatura do contrato particular, outros na lavratura da escritura pública de compra e venda, e outros no registro da compra e venda na matrícula do imóvel.
Diante de tais divergências, surge a dúvida: Qual é o momento certo para pagar o imposto?
No caso da prefeitura de São Paulo, o pagamento do ITBI deve ser feito antes do registro do contrato, conforme o artigo 12 da Lei Municipal nº 11.154/1991. Isso significa que, se um imóvel for negociado em São Paulo sem o pagamento antecipado do imposto na assinatura do contrato, o comprador poderá enfrentar multas e juros adicionais ao registrar a operação na matrícula do imóvel.
Por sua vez, ao adquirir um imóvel em Curitiba, o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de acordo com a Lei Complementar nº 108, de âmbito municipal, assegura que o tributo deve ser pago no momento da formalização da operação, ou seja, quando o contrato de compra e venda é assinado e registrado. A alíquota do ITBI em Curitiba é de 2,7% sobre a base de cálculo, que geralmente corresponde ao valor de venda do imóvel.
Embora alguns municípios exijam o pagamento do ITBI em momentos diferentes, o entendimento correto é que a obrigação deve ser cumprida apenas no registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel.
Isso porque o artigo 35 do Código Tributário Nacional estabelece que o imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos, tem como fato gerador a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, conforme definidos na lei civil.
Segundo tal dispositivo, o ITBI é devido somente quando a transferência da propriedade é realizada nos termos da Lei Civil. Nesse sentido, inclusive, o art. 1.245 do Código Civil esclarece que a transmissão só ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Até que esse registro seja feito, o vendedor continua sendo considerado o proprietário do bem ou direito.
O entendimento foi confirmado pelo STF, que considerou inconstitucional a cobrança do ITBI antes do registro (STF – ARE – AgR 805.859 – Min. Roberto Barroso – 10/02/2015). Portanto, tanto a legislação quanto a maioria dos julgados nos tribunais deixam claro que o pagamento do ITBI só pode ser exigido no momento do registro da escritura de venda e compra na matrícula do imóvel. Entretanto, muitos municípios ignoram esse fato e tentam antecipar o fato gerador, o que não é permitido.