O recente julgamento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça que teve por objeto discussão envolvendo a resolução contratual está gerando grande polêmica e inclusive, muitas dúvidas relacionadas ao direito de restituição dos valores pagos pelo imóvel em caso de desistência do negócio.
As relações que envolvem a compra e venda de imóvel submetida ao Código de Defesa do Consumidor reclamam a aplicação da Súmula 543 do STJ que, por sua vez, assegura que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, o que deve ocorrer integralmente, caso haja culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso o comprador seja o responsável, ou tenha dado causa ao desfazimento.
Tivemos ainda entendimentos proferidos pelo STJ, contemplando o direito de retenção no percentual de 25% dos valores pagos pelo comprador em contratos celebrados anteriormente à Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que permitiu o incremento do referindo entendimento jurisprudencial à Lei 4.591/64, o que permitiria, portanto, a resilição unilateral do contrato assegurando ao vendedor não culpado a retenção de parte do valor adimplido.
Todavia, no caso analisado pelo STJ, não foi esse o entendimento, ainda que o acórdão preferido pelo Tribunal de origem tenha reformado a decisão de primeiro grau que julgou improcedente a ação e aplicado a Súmula 543, pois, segundo a Corte, muito embora a Súmula chancele o direito de restituição pelo consumidor, o adimplemento das prestações por ambas as partes em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor obsta o exercício do direito de desistência pelo consumidor.
Ou seja, no caso analisado, o contrato teria sido adimplido por ambas as partes, afastando assim a aplicação da Súmula 543, e por via de consequência, o direito de desistência do promitente comprador.
Por essa perspectiva, a Relatora do caso, Ministra Nancy Andrighi, destacou a necessidade de prestigiar a força obrigatória dos contratos, a segurança jurídica e o princípio da confiança legítima.
Veja-se nesse sentido, que a despeito da lei do Distrato, 13.786/2018, da Lei das Incorporações, 4.591/64, e da própria Súmula 543 do STJ, o caso em apreço apresentou peculiaridades que não permitiram as suas respectivas aplicações. Pois, segundo asseverado na decisão, na demanda promovida, ao contrário do que comumente ocorre em situações envolvendo a matéria, não houve inadimplemento ou insuportabilidade das prestações por parte do consumidor, já que tanto o fornecedor quanto o consumidor adimpliram as suas obrigações, o que por si só, não permitiria a resilição por meio do exercício de eventual direito de desistência.
Diante desse entendimento do STJ, pode-se depreender que não havendo a caracterização do inadimplemento, da insuportabilidade no pagamento da obrigação por parte do comprador, e mais do que isso, diante da ocorrência do pagamento integral das parcelas do preço, não seria permitida a chancela da desistência do contrato, eis que caracterizaria comportamento contraditório que afronta a boa-fé objetiva, conhecido em nosso ordenamento jurídico como venire contra factum proprium, o que não pode ser admitido.
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