A necessidade de registro do contrato de alienação fiduciária para a alienação extrajudicial.

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Hoje vamos entender os impactos da falta do registro do contrato de Alienação Fiduciária de Imóveis, conforme decisão recente da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ – EREsp nº 1866844 / SP (2020/0062570-8), na qual se esclareceu uma questão importante sobre o instituto da alienação fiduciária de imóveis.

O Tribunal decidiu que, embora o registro do contrato no registro de imóveis competente seja essencial para a constituição da propriedade fiduciária de um imóvel, conforme estabelecido no artigo 23 da Lei 9.514/97, a falta desse registro não invalida os termos acordados entre as partes contratantes.

Isso significa que, mesmo na ausência de registro, os termos do contrato, incluindo a cláusula que permite a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência, permanecem válidos e eficazes, reforçando a segurança jurídica dos contratos imobiliários e esclarecendo os direitos e obrigações dos contratantes em casos de inadimplência e rescisão, ainda que ausente o registro do contrato.

No caso em questão, os compradores do imóvel ajuizaram uma demanda buscando a rescisão do contrato de compra e venda, requerendo a devolução dos valores que haviam adimplido até então. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP) decidiu a favor dos compradores, mantendo a sentença que reconhecia a procedência da ação, baseando-se na desistência imotivada dos compradores com a retenção de parte dos valores pagos.

O Tribunal aplicou a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que permite a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos pelo comprador em caso de desistência, em detrimento do procedimento previsto na Lei 9.514/97, que regula a alienação fiduciária de imóveis, uma vez que foi considerada a falta de registro da alienação fiduciária.

Posteriormente, a 3ª turma do STJ manteve o entendimento do TJ/SP. Isso significa que a decisão do Tribunal inferior foi confirmada, reforçando a validade da Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Em conclusão, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, cujo voto foi predominante no julgamento, esclareceu que, embora o registro do contrato não seja essencial para validar o contrato de alienação fiduciária entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário, é indispensável para a alienação extrajudicial do imóvel.

Isso ocorre porque a constituição do devedor em mora e a sua eventual purgação são processadas perante o oficial de registro de imóveis, conforme estabelecido no artigo 26 da Lei 9.514/97.

O ministro citou precedentes do Tribunal que reconhecem a validade da hipoteca entre as partes contratantes e a legitimidade do compromissário comprador para a oposição de embargos de terceiro, mesmo sem registro, ressaltando que o reconhecimento beneficia ambas as partes, pois uma vez constituída a propriedade fiduciária, o credor perde o direito de dispor livremente do bem. Nesse caso, apenas se o devedor estiver inadimplente, e após a consolidação da propriedade, o credor poderá alienar o bem, respeitando o procedimento do artigo 26 da Lei 9.514/97.

Cueva enfatizou que o registro é imprescindível para a alienação extrajudicial do imóvel, no entanto, tal exigência não dá ao devedor o direito de rescindir o contrato por meio diferente do previsto contratualmente, independentemente de quem tenha a obrigação de registrar o contrato, observando que o credor fiduciário sempre poderá solicitar o procedimento de registro ao cartório antes de iniciar a alienação extrajudicial.

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