Hoje escolhi um tema que traz inúmeros impactos para a área imobiliária, envolvendo o atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta, algo que, não raramente, pode gerar discussões judiciais nas quais se incluem a possibilidade de ser indenizado e as dúvidas sobre as modalidades de reparação.
Daí porque escolhi me debruçar sobre a análise da decisão proferida no REsp 2.025.166 da 3ª Turma do STJ, que destaca a discussão sobre a multa contratual e o ressarcimento dos lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel na planta.
A referida decisão lança uma grande luz a estes casos, ao trazer importantes esclarecimentos sobre as implicações jurídicas do atraso na entrega do imóvel e as penalidades associadas a este inadimplemento. O processo envolve uma situação em que há controvérsia sobre a aplicação da multa contratual e a possibilidade de cumulação de lucros cessantes.
Trata-se de um avanço significativo no direito contratual, pois o colegiado considerou cuidadosamente os antecedentes, realizando importante cotejo incluindo a Tese fixada no Tema 970, o artigo 416 do Código Civil e o contexto do caso, bem como a interpretação da cláusula contratual de multa, a fim de determinar o valor adequado, quando sistematicamente, expôs entendimento sobre a possibilidade de cumulação da multa e dos lucros cessantes.
Mostrou-se que os antecedentes e o contexto do caso são cruciais para a compreensão dos meandros da decisão e suas implicações para ambas as partes envolvidas, sendo que a interpretação da cláusula de multa contratual consistiu em aspecto fundamental para se chegar à decisão.
Vale salientar que, de acordo com o Tema 970 do STJ, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento intempestivo da obrigação, e, uma vez estabelecida em valor equivalente ao locativo, teria o condão de afastar a sua cumulação com lucros cessantes.
Todavia, no caso levado a exame, verificou-se que a prescrição de cláusula penal moratória de 0,5% (meio por cento), cuja incidência recai sobre o valor pago pelo adquirente, além de desproporcional, era inferior ao valor da locação, que varia entre 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) do valor do imóvel, o que, por si só, legitima a pretensão pelo ressarcimento de lucros cessantes.
Diante disso, levando-se em consideração o caso concreto, concluiu-se que se houver atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, ainda que o contrato inclua cláusula penal, o comprador tem direito ao reembolso do aluguel pago durante o atraso, o que, sem sombra de dúvida, fornece um importante precedente legal, seja para os construtores e incorporadores, seja para aqueles adquirentes que sofrem ou sofreram atrasos na entrega de suas unidades e incorreram em perdas financeiras como resultado da inadimplência.
Por fim, de acordo com a decisão, não restam dúvidas sobre a possibilidade de incluir os lucros cessantes no cálculo do valor do reembolso nas ações ajuizadas, mormente quando se verificar que o percentual firmado a título e multa contratual não se compatibiliza ao valor da locação, garantindo dessa forma que o impacto financeiro do atraso seja tratado de forma adequada e que a parte afetada seja devidamente compensada por suas perdas.
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