As discussões que envolvem a impenhorabilidade de imóveis são recorrentes e sempre bastante polêmicas, em especial, quando existem direitos oriundos de débitos passíveis de execução, não tendo sido diferente diante da decisão proferida pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial Nº 2.036.289 – RS (2022/0344164-7), no qual fora decidido que não caberá penhora em ação de execução de despesas condominiais quando o imóvel estiver alienado fiduciariamente.
Conforme determina o Código Civil em seu artigo 1.345, o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, no que se incluem multas e juros moratórios, o que significa dizer que as referidas despesas possuem caráter “propter rem”, ou seja, acompanham a coisa, o que acaba levando ao entendimento de que a regra será aplicada indistintamente.
Mas existem exceções à regra!
Segundo o STJ, quando se trata de imóvel alienado fiduciariamente, o disposto no artigo 1.345 seria excepcionado, de modo que as despesas oriundas do condomínio devem ser suportadas pelo devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel, nos moldes do que dispõem os arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil.
Nesse sentido, a decisão ainda foi clara ao estabelecer que a despeito de a responsabilidade pelo pagamento de determinado débito propiciar no âmbito processual, a satisfação do direito do credor através da utilização do bem do devedor, não haveria como conceber a possibilidade de que este débito recaia sobre imóvel alienado fiduciariamente, justamente porque nestes casos, este bem ainda não integra o patrimônio do devedor fiduciante, mas sim, do credor fiduciário, sendo, portanto, impedida a penhora do imóvel alienado fiduciariamente.
Deste modo, segundo a decisão do STJ não se admite a penhora de imóvel alienado fiduciariamente nos casos em que houver execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, nos termos dos artigos 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil.
E como ficam os direitos do credor diante do entendimento do STJ?
Por outro lado, a discussão não se encerra aí, pois o simples fato de não ser possível a penhora do imóvel, não afasta o direito do credor, que poderá exercê-lo através da penhora do direito real de aquisição decorrente da alienação fiduciária, conforme dicção dos arts. 1.368-B, caput, do já mencionado Código Civil e do art. 835, XII, do Código de Processo Civil de 2015.
