Muito se tem discutido sobre as recentes alterações da Lei 14.382 de 2022 que tem por escopo a desburocratização dos atos notariais e registrais, sobretudo, os impactos nas operações envolvendo imóveis. A referida legislação consolida aquilo que já havia sido preconizado pela lei 13.097 de 2015 que alterou substancialmente a forma de conduzir a compra e venda de imóveis, considerando especificamente, o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel, que consiste no grande norte da lei.
O princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel
O princípio visa trazer segurança para os compradores dos imóveis, no sentido de impedir que situações jurídicas não constantes nas respectivas matrículas sejam opostas ao terceiro de boa-fé, conforme se constata da análise do artigo 54, §1º, com as alterações promovidas pela Lei 14.382 de 2022, que dentro desta mesma ótica estabelece no § 2º do mesmo artigo, o fortalecimento e a consolidação da dispensa de certidões que, em regra, sempre se mostraram necessárias nas negociações imobiliárias, o que o faz com vistas a desburocratizar e promover um melhor tráfego negocial.
O que muda diante dessas alterações
Segundo o disposto no § 2º do artigo 54 com redação atribuída pela Lei 14.382, houve a consolidação do que já havia sido previsto através da Medida Provisória nº 1.085 de 2021, no sentido de que não serão exigidas a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além dos requeridos no § 2º, do art. 1º da Lei 7.433 de 1985, tampouco as certidões forenses ou de distribuidores judiciais, não estando, portanto, a validade ou eficácia dos negócios jurídicos ou a caracterização de boa-fé do adquirente do imóvel ou beneficiário de direito real, condicionadas à sua apresentação.
Quais serão os reflexos práticos nas compras e vendas de imóveis
A despeito da tentativa de desburocratização e promoção de um ambiente mais facilitado para as negociações, almejado tanto pela Lei 13.097 de 2015, quanto agora pela 14.382 de 2022 que sedimenta o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel, acenando expressamente para a desnecessidade de apresentação de certidões importantes, tais como forenses ou de distribuidores judiciais, não se pode desconsiderar que alguns problemas ainda podem ser deflagrados, demandando, inclusive, a apreciação do Poder Judiciário. Vale destacar que situações que compreendem os negócios imobiliários podem se tornar bastante complexas, trazendo muitas dúvidas, até mesmo para os juízes, principalmente quando são alegadas fraudes. Daí porque, independentemente da expressa dispensa das certidões e da nobre intenção do legislador estampada na Lei, deve-se, indiscutivelmente, buscar a prevenção de todos os riscos que a aquisição do imóvel pode trazer, ainda mais ao considerar todo o aparato tecnológico disponível atualmente nos cartórios extrajudiciais facilitando o acesso as certidões de maneira muito célere e prática. Por fim, importante lembrar que a adoção desta providência contribui para evitar não apenas discussões judiciais muitas vezes infindáveis e desgastantes, mas principalmente, inúmeros prejuízos.
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