O Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.166.273-SP sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi decidiu que “A compra e venda de lote não registrado é nula, independentemente de ter sido firmada entre particulares que estavam cientes da irregularidade do imóvel no momento do negócio jurídico”.
Com essa conclusão, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve a nulidade de um contrato de compra e venda de lote no qual a falta de regularização do imóvel havia sido aceita por ambas as partes.
No caso, os recorrentes venderam lote irregular para o recorrido. O contrato de compra e venda continha cláusula expressa informando a irregularidade do loteamento e a existência de Ação Civil Pública em curso, movida pelo Ministério Público.
O recorrido, comprador da gleba, ajuizou ação anulatória em virtude da irregularidade administrativa do imóvel adquirido, pleiteando a devolução dos valores pagos. Nesses termos, o Tribunal de origem concluiu que o negócio jurídico é nulo
Ou seja, o vendedor tentou alienar o lote incluindo no contrato uma cláusula informando que não havia registro e a existência de ação civil pública em curso, movida pelo Ministério Público, dando ciência ao comprador da irregularidade.
A compradora inicialmente aceitou as condições, mas depois ajuizou ação declaratória de nulidade do negócio jurídico e conseguiu sentença favorável, confirmada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.
Ao STJ, o vendedor do lote defendeu que a vedação à transmissão de propriedade de imóvel irregular só se aplica a contratos firmados entre construtoras, incorporadoras ou afins com os consumidores.
Relatora da matéria, a ministra Nancy Andrighi afastou a argumentação do vendedor, apontando que as regras para o loteamento e o desmembramento de áreas urbanas estão dispostas na Lei 6.766/1979, que não diferencia se o lote é fruto de empreendimento imobiliário ou não.
Assim, a magistrada concluiu que a lei se aplica a negócios jurídicos firmados entre particulares, o que inclui o artigo 37, que veda a venda ou a promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.
O objeto do contrato de compra e venda de terreno não registrado é ilícito, pois a Lei n. 6.766/1979 objetiva exatamente coibir os nefastos efeitos ambientais e sociais do loteamento irregular.
Tratando-se de nulidade, o fato de o adquirente ter ciência da irregularidade do lote quando da sua aquisição não convalida o negócio, pois, nessas situações, somente se admite o retorno dos contratantes ao status quo ante.
Não tendo o loteador providenciado o registro do imóvel, independentemente de ter sido firmada entre particulares cientes da irregularidade do imóvel, a compra e venda de loteamento não registrado é prática contratual taxativamente vedada por lei e que possui objeto ilícito, sendo o negócio jurídico nulo, portanto.
“Assim, o fato de o adquirente ter ciência da irregularidade do loteamento quando da sua aquisição não convalida o negócio nulo, pois, nessas situações, somente se admite o retorno dos contratantes ao ‘status quo ante’”, concluiu a relatora. A votação foi unânime.
