No artigo desta semana, analisaremos temática envolvendo a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívida condominial e os seus impactos para as partes envolvidas, quando mais uma vez, mergulharemos no complexo mundo do Direito Imobiliário e, especificamente, da alienação fiduciária.
No Recurso Especial nº 2.059.278 – SC (2022/0086988-5), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por maioria de votos, que é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívida condominial. O caso julgado pelo STJ envolveu um condomínio que ajuizou ação de cobrança contra um condômino inadimplente. O condômino havia adquirido o imóvel através de alienação fiduciária.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) negou a penhora do imóvel, sob o argumento de que o bem não integrava o patrimônio do condômino, mas sim do credor fiduciário. O STJ, no entanto, reformou o acórdão do TJSC, sob o argumento do relator do caso, ministro Marco Buzzi, de que a dívida condominial tem natureza propter rem, ou seja, acompanha o imóvel independentemente de quem seja o proprietário.
A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa, razão pela qual se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, afirmou o ministro. Segundo o relator, a penhora do imóvel alienado fiduciariamente é possível, mas o condomínio exequente deve promover a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante.
Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem direito de regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante, explicou o ministro. O voto do relator foi seguido pela maioria dos ministros da Quarta Turma do STJ.
Diante da decisão, estabeleceu-se que segundo a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), é possível a penhora de imóvel financiado com alienação fiduciária na execução de cotas condominiais. A decisão, por maioria de votos, representa uma mudança em relação à jurisprudência adotada até o momento pelo STJ.
O entendimento da Quarta Turma se sustenta no sentido de que a natureza propter rem da dívida condominial, que se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa, se sobrepõe ao direito de qualquer titular de direito sobre o bem, inclusive do credor fiduciário. Isso significa dizer que, mesmo não sendo o devedor fiduciante o proprietário pleno do imóvel, ele ainda é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, de modo que, não havendo o pagamento, o condomínio poderá penhorar o imóvel para saldar a dívida.
Para o ministro Raul Araújo, cujo voto prevaleceu no julgamento, a interpretação que anteriormente estava sendo atribuída a situações semelhantes é “equivocada e sem apoio em boa lógica jurídica”. Ele argumentou que a penhora do imóvel não prejudica o credor fiduciário, pois ele pode, posteriormente, ajuizar ação de regresso contra o devedor fiduciante para recuperar o valor pago.
A decisão do STJ facilita o exercício do direito de cobrança de cotas condominiais por parte dos condomínios, garantindo desta forma um mecanismo eficaz para cobrança de devedores inadimplentes. A penhora do imóvel é uma medida que pode ser eficaz para estimular o pagamento, pois os devedores terão ciência de que se não pagarem, poderão perder o imóvel.
Por fim, a decisão reforça a natureza propter rem da dívida condominial que recai sobre o imóvel, independentemente de quem seja o proprietário, tornando-se imperioso o pagamento da dívida ainda que se trate de alienação fiduciária.
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